2021-04-15
明報
【明報專訊】中央領導人近月多次表明要本港解決房屋問題，其中一個關鍵是目前估計有數十萬人住在「劏房」等不適切居所卻要捱貴租，港府於去年4月成立的劏房租務管制研究工作小組（劏房租管小組）經過近一年的研究後、在上月31日就此提交報告，就對劏房實施租務管制的可行方案向港府提供意見和建議，港府擬在今個立法年度內盡快向立法會提交相關條例草案。劏房租管小組主席梁永祥接受專訪時表示，小組建議日後劏房業主須每次與租客簽訂長達4年租約，僅可在租約第三年開始時加租一次、最多15%，另希望杜絕濫收水電費問題，加強保障租客權益；他勸喻劏房業主在現時租管通過前空窗期勿鑽空子剝削租客，租客如遇有問題可以報警或向差估署求助。
目前本港劏房的其中一個常見問題，是有無良業主向議價能力有限的租客濫收租金，令劏房呎租遠高於正常單位，例如本報上月28日曾報道，原本從事飲食業的Wilson去年3月起失業一段時間後靠積蓄度日，原租住旺角區約150呎劏房，與傷殘母親同住，租住4年期間遭業主加租6次，去年月租加至6800元，結果他難以負擔被逼遷，現已轉行從事替更保安，以每月2200元租用18呎的牀位蝸居，其母親更要送返內地交由親戚照顧。以上述約150呎劏房為例，呎租高達45.3元，較差估署去年第四季九龍區431呎以下私樓平均租金34元高近三成，可見部分劏房業主向弱勢租戶開天索價。
梁永祥昨日在專訪中，一開始分享他親身聽聞另一劏房租戶被無良業主剝削的例子，指有年輕人以每月5000多元租住西營盤劏房，除了第一年租賃期有簽訂租約外，之後便以口頭協議了事，業主每月均會給租單予租戶；惟該年輕人早前退租，竟被業主要求追討高達7萬元的電費，由於並無處理有關事件經驗，最後向業主繳付1.5萬元電費，另被業主沒收三個月租金的按金。
劏房業主若滋擾租客 可罰50萬及坐監
上述事情反映該入世未深的年輕人不懂得處理租務糾紛，相信也是不少弱勢劏房租戶的慘况，梁永祥認為，個案也意味個別無良劏房業主趁租管條例即將實施前鑽空子、希望向租戶賺盡一分一毫，為所欲為去欺負他人，但他強調，租戶面對無良業主不應該就範，希望積極利用現有法例保障自身權益，「有些劏房租客擔心被業主截水截電、或被更換鎖匙難以重返屋內，但根據《業主與租客（綜合）條例》，若業主向租客採取上述手段屬滋擾，首犯罰款50萬元，再犯便要監禁。所以我希望在此教育租戶，亦教育業主，不要以不當手段踢走租客」。
梁永祥又教路，若劏房租戶遭到被業主欺凌的情况，可以考慮報警，亦可以在辦公時間向差餉物業估價署租務主任求助，亦可以請教有經驗的長輩，「就上述劏房業主向年輕租客追收7萬元電費而言，會否已做成訛騙呢？我會建議租客遇到此情况，不單不要繳付相關電費，而且在租約最後三個月便不要再交租，叫業主以早已繳付的3個月租金按金來抵消，其間如被業主滋擾便報警」。
籲劏房租戶貨比三家 爭取簽租約
根據梁永祥早前拜訪多間劏房租戶掌握的數據，指大概有八成半業主是有與租戶簽訂租約的，他認為租戶應該主動要求簽訂租約，以減少被業主剝削的機會，「其實業主及租客應該在租期一開始便打釐印簽租約的，若業主存心作怪才會不簽租約，若業主真的打算遵守合約精神、依足規矩辦事，為何不簽租約呢？不簽租約便是因為想鑽空子剝削租客」。他建議，若劏房租戶遇上不願簽訂租約的業主，不妨留意其他單位，以免跌入陷阱，「劏房戶不要以為自己弱勢，要對無良業主說不（say no），多物色幾個單位，否則便等於『又要做家嫂，又要懶』，這樣的話，別人想幫你也無能為力」。
租管小組報告提六大建議 保障租客權益
至於劏房租管小組上月31日向政府提交的報告，建議的措施包括：
（一）制訂包含強制條款的「標準租約」，例如規定受規管租賃的租期固定為兩年，只有租客有權藉給予業主一個月通知而於租期首12個月過後終止租約；除了租金、按金及經業主攤分的公用設施費用外，租客毋須向業主支付任何其他款項；單位內所有租客須繳付的公用設施費用(包括電費和水費)總和不得超逾相關帳單所收取的款額；業主須於指明期限內向租客退還按金及須負責租約的釐印費等；
（二）假如雙方起初未有訂立書面租約，租客有權要求業主於指明期間內提供一份書面租約，如業主不照辦，則租客可暫緩繳付一個月或以上的租金直至業主履行責任為止；
（三）為收阻嚇作用，假如受規管租賃的業主要求租客支付不屬於租金、按金或經業主攤分的公用設施費用，或在單位內所有租客須付的經攤分公用設施費用的總和超逾相關帳單所收取的金額的情况下，要求租客補還公用設施費用，即屬犯罪，並可處以懲罰；
（四）續租權方面，受規管租賃的租客有權續租一次，從而可享有為期四年的租住權保障；
（五）續租時，租金加幅將設置上限，加幅不得超逾差餉物業估價署發布的私人住宅租金指數(所有類別)於相關期間的百分率變動；或15%，以較低者為準。假如上述租金指數的相關變動為負數，則續租時的租金須至少作出相同百分率的下調；以及
（六）針對分租的問題，規定源頭出租人在終止源頭租契及收回處所時，須給予受影響的「劏房」租客較長的通知期(例如60日)，讓他們有足夠時間另覓居所。
建議4年租住權保障 期內最多加租15%
梁永祥分析，上述報告的其中一個重點，是建議劏房租戶與業主簽訂租約時，對業主來說屬四年「死約」，僅可在租約第三年開始時一次過最多加租15%。他解釋，上述對劏房加租15%的上限，考慮到目前公屋每兩年加租最高10%，而公屋是政府對市民提供的資助房屋福利，但劏房業主無義務提供房屋福利，所以應該給予較高加租空間。
在報告發表後，運輸及房屋局長陳帆感謝工作小組在主席梁永祥的帶領下，就在香港實施劏房租務管制的課題再研究，並因應社會關注，提前三個月完成研究及向政府提交報告。梁永祥總結是次訪問強調，希望港府盡快接納劏房租管小組的報告，相關部門根據報告內容制定條例草案，並獲立法會早日通過；而在此之前的空窗期，由於未有法例阻止劏房業主大幅加租，租客尤其需要提防，例如避免簽訂年期過長的租約，「舉例說，若在現時租管生效前，租客與業主簽訂四年的不平等租約，此後四年便得不到租管保障」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]