2021-04-13
經濟日報
疫情對香港各類物業的租金形成強大下調壓力，尤其是寫字樓及購物區的商舖租金，下跌幅度更加驚人，看來必須等待內地客重臨，租金才有機會谷底反彈。
至於民生區的店舖，港人可能看不到太多空置吉舖，然而大家有否留意街上多了不少販賣瓜果菜肉的商店呢？最誇張的情況是一條街竟然有一半商店在販賣，往日在街市才見到的濕貨。市面去到這個地步，方便了家庭主婦，卻影響許多一直在街市擺檔的小販生意收入，這種畸形的商業生態若持續下去，很多市政街市大樓也可以重建為住宅物業了。
疫情對住宅租金有沒有影響呢？答案是有的。縱使香港經濟差，住屋卻是必需，可是大部分中產的收入差了，遇到約滿業主堅持加租，惟有另找一些租金較平，條件較差的單位，部分租客被迫租住較細面積，甚至搬離市區；另一些租客寧願抵受裝修噪音搬到剛入伙大量平租的新樓居住，不少業主早前加租迫走了舊租客後，發覺單位空置多月依然乏人承租，惟有下調租金吸引新租客以免損失更大。
長期空置損失更大
其實，若按傳統智慧，住宅的回報率一般約3至4厘，例如業主過去將一個樓價650萬元的單位放租，租金一般約2萬元，然而由於經濟差市民收入減少，這單位目前實際上只可以月租約1. 5萬元才有租客承租。
事實上，香港中小住宅回報率回落至今依然有約2.5厘，對比深圳二手住宅現時只在1至2厘之間徘徊優勝得多，故若香港樓價持續上升，投資者又想盡快將單位租出，理應調低租金回報期望，否則長期空置損失會更大。
何況租金回報率並非決定樓價升跌的唯一因素，就像許多有潛質的股票一樣，股息經常低至1厘以下，仍然得到股民大力支持，將思維套用到住宅物業，選擇有大升潛質的物業更為重要。故放租業主預備大賺樓價升值的同時，也應該有心理準備要降低租金回報期望，以遷就收入沒有增加的租樓人士。
撰文 : 柯興捷 富山地產行政總裁