2021-04-12
經濟日報
寫字樓空置率創十多年新高，高達1,500萬呎樓面待租更是前所未見，新供應數量亦不少，疫情下多項因素均不利商廈市道，而在家工作出現，更可能對寫字樓需求有結構轉變，商廈租金調整期相信不會短。
去年寫字樓空置樓面 破紀錄
疫情持續一年，環球商業活動大受影響，寫字樓需求受嚴重衝擊。據根據差估署公布的《香港物業報告2021》初步統計，去年整體寫字樓市場空置率達11.5%，按年升2.5個百分點，屬於2004年錄得11.5%以來、近16年來新高，但由於整體寫字樓數目逐年增加，去年空置的寫字樓樓面便達1,544萬平方呎，按年多3成，則屬於有紀錄以來最多，較2004年的1,335萬平方呎，再多16%。
單是以甲級商廈計算，情況更加嚴峻，去年空置率達11.8%，相當於去年按年升2.8個百分點，創2004年錄得13.1%之後最高，涉及空置樓面亦有1,028萬平方呎，料為有紀錄以來最多。
甲廈出現歷史上最多空置樓面，跟百年一遇環球疫情有直接關係，畢竟環球疫情衝擊多個行業，商業活動全線放緩，經濟前景有隱憂下，機構亦有縮減業務的需要，需求急劇下跌，令甲廈吸納量下降，空置樓面增，租金亦因此受壓。
今年疫情有所緩和，疫苗出現令控疫有曙光，分析指今年環球經濟可從谷底回升，走上復甦軌道。若一切順利，商廈租務市場可有轉機？從疫情分析，無疑全球開始接種疫苗，但進度不算快，要全球重回正常狀態，各國商業活動恢復往來，似乎並不會在短期內出現，機構尚未有擴充意慾。
明年甲廈供應高峰 惟需求弱
單計吸納，目前甲廈空置率突破10%，單計甲廈逾千萬呎樓面待租，要消化這批樓面絕不容易。按以往正常市況，每年甲廈吸納量約160至180萬平方呎，如此一計，要消化千多萬呎樓面，需時數年以上時間，何況現時與正常市況尚有距離。
需求以外，供應亦是重大因素，過去兩年甲廈維持較低供應，惟明年是供應高峰期，預計有300萬平方呎樓面落成，而是次出現商廈新供應的地區非常全面，包括中環、港島東、東九龍及啟德等，供應高峰碰上需求弱，甲廈租金調整期較長，至少今年未見底。
以上種種因素，均為傳統計算經濟表現、甲廈供應、需求及租金關係，但有一點是過往從未出現，卻在疫情下衍生，就是在家工作。經過一年疫情，不論大小機構，也有嘗試採取在家工作策略，個別行業成效不差，公司運作未見出問題，更加強機構把在家工作的可能性，作長線部署，日後疫情完結，仍可以安排適量在家工作。在過去一個多月，最大型的跨國企業包括渣打、法興、星展等銀行，打算放棄部分寫字樓樓面，續約時減少約1至2成單位，靈活工作安排以取代部分辦公室樓面。即使至今未有迹象顯示在家工作可完全取代傳統寫字樓，機構開始減少樓面，對寫字樓市場長遠來說或有結構轉變。
撰文 : 唐榮