2021-04-12
明報
【明報專訊】特首早前宣布，會在本立法年度內向立法會提交草案，落實對劏房實施租務管制。劏房租務管制研究工作小組亦於上月底發表報告，就立法內容提出初步建議，包括規定劏房業主必須與租客簽訂標準租約，清晰釐訂租金、按金等收費水平、限制每次續租的租金加幅，以及禁止業主濫收水電上網等雜費，違者可能要付上刑事責任。
一如所料，各界對劏房租管立法意見兩極。協助劏房租戶的政黨及基層團體，批評有關立法建議對租客的保障仍舊不足，包括合共4年的保證租期屬太短、每兩年加租最多15%為過高，又未有對「起始租金」作出任何規限等，擔心劏房業主會趕於租管法例實施前單方面終止租約、大幅加租，甚或以其他方式逼走最弱勢的租客，令基層劏房居民得不償失。
在另一邊廂，部分業主組織質疑立法建議過於嚴苛，亦未有切實打擊「租霸」行為，可能引發不少奉公守法的良心業主，因租金收入下降及違規風險上升而退場，將劏房還原作普通住宅單位出售或出租，最終導致劏房供應減少、租金不跌反升，更多基層家庭找不到安身之所。對於那些一向唯利是圖、無視法紀的無良劏房業主，往往總會找到辦法迴避法例規管，繼續以其他手段濫收費用及逼走弱勢租客，造成「劣幣驅逐良幣」的效果。
違規僭建濫用土地 劏房報告避而不談
對於筆者最關注的違規僭建及濫用土地問題，以及樓宇安全、消防、公眾衞生及維修保養等，報告若非視而不見，就是直言無能為力、無計可施。單計工作小組掌握的數據，全港已有近7000個劏房單位位於工商大廈，即是違反土地規劃或地契用途，不少團體都質疑有關數字屬低估，另外有大量整個單位均屬僭建的天台劏房、平台劏房及貨櫃劏房等等。報告建議租管法例同適用於這類違法劏房的租約，但同時又強調立法規管不等同合法化，相關政府部門應繼續依法糾正有關違法違規行為。
將來法庭與政府應如何處理這類違法劏房的租務糾紛呢？是否先裁定有關租約有效，懲處違法業主，然後再依法將劏房查封及拆卸還原，令租客變成無家可歸呢？如是，有關租戶又怎會向當局舉報和舉證呢？
報告未有對租管法例的執法工作作出詳細建議，僅提議政府向差估署及土地審裁處等增撥資源。報告認為推行劏房註冊或發牌制度的合規成本過高，卻未有對租管立法的執法成本進行比較分析。 儘管如此，筆者對於今次劏房租管立法還是樂觀其成，希望政府能解決相關法律及執法問題，迅速、有效地幫助到最多的有需要家庭，避免出現事與願違、好心做壞事的情况。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]