2021-04-10
明報
【明報專訊】投資之道，有人喜歡高追，也有人喜歡低撈，中原樓價指數剛創出逾70周新高，雖然和最高位仍有距離，但已反映香港住宅需求和樓價確實堅挺。相對之下，高力的統計顯示，香港甲級商廈價格較高位跌了約30%才出現反彈（見圖1），但近兩季分層商廈的交投金額明顯增加（見圖2），反映有投資者重新入市。
高力發布最新研究報告《2021年寫字樓市場快將見底》。報告指中美貿易關係自2018年開始緊張，拖累本港寫字樓市場的投資氣氛。對比上一次於2018年第三季錄得的高位，今年第一季的整體寫字樓價格雖已反彈，但仍較最高位有23％的差距，之前成交量一度減少，皆因買家希望於價格調整期取得更高折扣，進一步擴大買賣差價。但是，自2020年11月起港府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）後，分層業權寫字樓的成交見增加，該行認為目前的寫字樓價格調整應能吸引長遠投資者和自用業主入市，他們有意賺取資本收益，但之前因香港市場價格過高而無法入市。
看好商廈復蘇 可留意太地冠君
該行又表示，投資資本愈來愈多、利率料持續低企，加上與大灣區合作帶來的商機，將增加市場的流動性，都是有利香港商廈巿場復蘇的因素。筆者就認為，投資商廈涉及金額不小，非一般香港人可以負擔，一般人如重新看好香港寫字樓後巿，大可留意太古地產（1972）和冠君產業信託（2778）這兩隻持有不少商廈物業的股票，而其股價也已反彈了好一段時間。
商廈巿場已開始反彈，相對之下第一太平戴維斯的統計顯示，香港街舖租金（見圖3）和商場租金（見圖4）似仍未見底 ，如想吸納相關物業或收租股以至房託如領展（0823），便可能要更有耐心待香港零售業復蘇，當然如港人更積極打疫苗，則中港可能更快通關，令舖巿回復生氣。
最近英國宣布撥出數千萬英鎊，為香港以BNO移居當地的港人提供協助搵工和物色居所，有朋友笑說此是否代表BNO港人，到了英國搵工和搵屋住其實都不容易？
英提供協助 港BNO移民搵工不易？
之前曾有評論指會有大批港人用BNO先移居，然後再申請移民英國，會令香港樓價受壓，但數月下來只有2萬多宗申請，而中原樓價指數更是創出逾70周新高！移民潮壓冧香港樓巿的景况似乎未有出現。朋友解釋，在1989年六四後香港也曾出現移民潮，當時不少移民他去時賣了香港物業，但之後香港樓價大升，令他們悔恨不已，所以今次縱有打算移民的香港人，也寧願保留香港物業，但這樣他們去了英國之後，便未必有多餘錢可在當地買樓，不一定對當地的房地產巿場有利，而最近英國宣布撥款幫助有關人士解決工作和居住問題，會否趁機銷售當地樓盤？
花旗銀行公布「香港千萬富翁調查報告2020」調查結果顯示，全港擁有千萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」多達51.5萬人，按年增加約25％，佔全港相關年齡人口的8.7%，即12名相關年齡香港人就有一名千萬富翁，創歷年新高。去年香港千萬富翁的淨資產值，中位數為1550萬元（約1100萬元或71％來自物業），較前一年的1700萬元稍為下降。花旗的解釋是，由於多了一大批新晉千萬富翁，他們的淨資產剛過千萬門檻，因而拉低了整體中位數。
看好樓市富翁比例上升
筆者在想，撇除流動資產，其實在香港擁有一層住宅，比如太古城的住宅單位，非流動資產已隨時超過1000萬元。報告又指，香港的東區千萬富翁「密度」屬全港最高，當然如山頂或淺水灣等地居民的身家隨時以億元計，不過統計同屬於千萬富翁類別，但港島東區大型屋苑如太古城，居住了不少資產達千萬元以上的中產戶，所以富翁「密度」最高。另外，報告指看好未來12個月樓市的千萬富翁人數較之前有顯著上升，由7%升至15％，而8％的受訪者表示有興趣於本港置業，亦分別有14％及27％的受訪者表示有興趣於內地或海外置業。同時，有10％千萬富翁表示當時為置業好時機；近40％認為當時並非置業好時機；逾50％對樓市抱觀望態度。另外，表示有興趣出售現有物業的千萬富翁人數比去年上半年稍為上升，但在考慮售價方面會更堅定。
筆者最近同擁有數千萬元物業的富二代茶叙，對方說其主要資產是磚頭，透過加按方式將物業的資本值活化，然後做金主放貸套高息，遠比齋收租獲得更高的回報，相信很快便可由千萬富翁晉身成億元富戶云云。
[陸振球 樓市解碼]