2021-04-03
明報
【明報專訊】最近樓巿一宗較矚目新聞，乃是劏房租務研究小組終向政府提交報告，建議制定「標準租約」以限制每兩年加租不得多於15%，又或超出差估署私人住宅租金指數之前兩年的百分比變幅，兩者以較低者為準。而「標準租約」亦會訂明，業主須維持物業內部狀况，包括供水、供電、熱水、衛生等裝置正常運作，至於所有租客攤分的水電煤費用，合計不得超出帳單金額。其實，可總括為不少人認為劏房業主可隨意加租，形同剝削，所以要保障租客權益云云。
不過，業主是否真的可以任意加租金，不受限制？不如回看歷史，香港在1998年撤銷租金管制和在2004年再撤銷租住權保障，但根據美聯物業的統計，自2004年以後，香港的整體住宅樓價雖是大漲小回，但香港的住宅租金回報率卻是愈跌愈有（見圖1），即是租金升幅遠遜樓價升幅，若是業主真有能力話加租便加租，那至少租金升幅可追貼樓價，令到租金回報率至少可以橫行。
撤租管後 租金回報率反愈跌愈有
另外，差餉物業估價署的住宅樓價指數已明顯反彈，但截至上月底租金指數續跌，原因是低資金成本和銀根氾濫可推升樓價，但租金卻和經濟及工資有更直接關係，樓價反彈而租金續跌，便令租金回報率進一步受壓。
筆者和一些政策研究朋友相熟，他們說其實要壓低劏房租金，只要能縮短公屋輪候的時間便可，但近年有關輪候時間愈來愈長，原因是政府搵地起公屋難度愈來愈高，填海又說破壞，發展郊野公園邊皮更是掂不得，起高一點又話阻住山脊，收地又說不尊重私有產權……但不少以上的反對搵地聲音，卻又同時說劏房戶慘！
其實，政府如放寬劏房條例，反過來鼓勵合乎防火及消防條例住宅改建為更多劏房，甚至容許大規模工廈改建劏房，劏房供應增加了，對壓抑租金更有效；相反，興冲冲的向劏房進行租管，或會因而減少劏房供應，反而令到一些劏房戶要瞓街。
事實上，一些朋友對香港房屋問題能否解決早已絕望，要在香港買樓，人工、收入和儲蓄遠遠跑不贏樓價的升幅，所以已改為在樓價仍普遍可為港人負擔的大灣區置業，買定樓先收租，待退休後往大灣區居住養老。
港人大灣區置業 先收租待退休
根據中原旗下房友圈的統計，港人在大灣區買樓的年齡多徘徊在35至45歲之間（見圖2），假設是在40歲買樓，應可做按揭供樓20年或以上，供完樓便接近60歲的退休年齡，而大灣區不少城巿的交通愈來愈方便，醫療水平也愈來愈高，相信20年後在大灣區城巿的生活和醫療水平，和香港現水平比較會極為接近甚至更好。而內地生活和消費價格因少了樓價和租金偏貴推高的原因，居住當地也可以用少一點退休金和有較高的享受。
另外，根據房友圈的調查，最接近香港的深圳，僅佔香港人在大灣區置業的比例3%，相信和當地樓價已升得過高和政府限購措施有關，而最多港人選擇置業的首名和第二名大灣區城巿，分別是珠海（佔26%）和中山（佔18%）（見圖3），相信與港珠澳大橋已通車和深中通道施工中有關，令到由香港往珠海及中山，所需時間大大縮短。
在疫情出現前中港毋須封關之時，2019年港人在珠海和中山置業佔當地樓宇成交比例分別高達9%和10%（見圖4），就算是去年也分別佔7%和5%，比例不小，則港人將來在這兩個城巿退休，也不愁找不到同聲同氣的港人為鄰。
「磚頭財技」出神入化
近日和一位朋友飯局，他說幫其中一位客戶利用擁有的「磚頭」進行財技操作，筆者聽完其說故事，只可用「出神入化」來形容。原來朋友的客戶擁有一個住宅單位，供樓多年後，仍欠銀行200多萬元，朋友教其將物業向另一銀行轉按，因之前已供了不少按揭，加上樓價升值了，轉按後反而可取得400多萬元的現金。
然後，朋友再幫這位客戶先將一半現金還清了原來尚餘的按揭，新按揭則享有更低按息，然後再將餘下的200多萬元借予另外有資金需要又有磚頭可抵押的人士，但借貸利率卻為原來客戶新供樓按息的數倍，雖然貸款可能屬較短年期，但可以不斷找新的貸款人續約。進行上述安排後，朋友的客戶一來新按揭的按息低了，二來借出金額賺得的利息不但夠繼續供樓有餘，每月還可再有額外的利息收入，經計算後，之後25年變相不用供樓，而未來25年又可累積有額外的200多萬額外收益可以作退休用途，而當然25年後又已還清了所有按揭貸款而完全擁有物業業權，25年後若身故更可將物業贈予後人。
大家認為，以上是否屬出神入化的「磚頭財技」？
[陸振球 樓市解碼]