2021-04-01
明報
【明報專訊】中央領導人近日多次明言要本港解決房屋問題，房屋政策似醞釀大變，令人回想起1997年金融風暴至2003年SARS期間私樓樓價暴跌七成的血淚史，陳清白便是該次房策急轉彎的受害者之一，當時他坐擁數十個住宅單位大跌價至負資產被迫蝕讓，財富大蒸發。他本周接受專訪時強調，決策者應該汲取當年「八萬五」推冧樓價的教訓，目前在本港經濟面對不少挑戰之際，應該以穩定樓價為大前提，並認為港府若再次大增供應、賤賣公屋推冧樓價，令大部分市民受害，僅少數財團得益，難免會惹來官商勾商的疑慮。由於具備眾多不明朗因素，他認為港樓現在沒有投資價值，有自住需要亦應儲夠五成首期才上車。
在1980至1990年代曾是地產經紀行老闆，也是資深投資者的陳清白，期內投資過數百個住宅單位，由於他當年購入物業時出手快，因此市場冠以「白旋風」的美譽，曾坐擁數十個單位，不過，本港1997年7月1日回歸中國後，跟着爆發的一場樓災卻令他蒙受重大損失，「回歸初期人人都唱明天會更好，有誰想到樓價會大跌七成呢？」
97樓災受害者 數十住宅被迫蝕讓
事緣1997年10月8日時任特首的董建華發表首份《施政報告》，為特區政府的房屋政策訂下三個主要目標：（1）每年興建的公私營房屋單位不少於85,000個；（2）在10年內全港七成的家庭可以自置居所；以及（3）把輪候公屋的平均時間縮減至3年。不足兩星期後亞洲金融風暴席捲本港，金融管理局挾高息口捍衛聯匯，按揭利率亦因此曾急升至近10厘，樓價應聲大跌；惟港府要等到2002年才調整房屋政策減少供應，而本港經濟及樓價在2003年第二季被SARS重創，樓價在該5年半內大跌七成始見底。
由於陳清白在1997年持有的數十個住宅單位大部分有向銀行敘做按揭，隨樓價大跌，有關單位淪為負資產，他被迫大幅減磅賤賣，現僅持有數個單位。陳現在回想起這段慘痛經歷仍恍如昨日事，「樓價一旦大跌，便無人有興趣去買樓，你也不知道當年我要賣樓多麼無尊嚴、經常會被買家戲弄」；他現對部分藍籌屋苑在不同階段售價仍記憶猶新：「太古城兩房則王（建築面積）675呎單位在1997年高峰期售價是540萬元，在2003年最低跌至130萬至140萬元，現在則賣1100萬至1200萬元」。
中共政治局常委、國務院副總理韓正上月初在全國人大會議表明要本港解決房屋問題後，上屆特首、全國政協副主席梁振英昨日接受外媒訪問形容住屋短缺「是香港許多社會和經濟問題的根源」，並稱「我們需要為住屋創造更多的土地」，本港房屋政策料醞釀大變。
中央清晰表態 料樓價難再大升
陳清白分析，目前中央領導人的表態已清楚，而汲取1997年回歸前後房策急轉彎推冧樓價的教訓，強調現時絕對不可以掉以輕心，「當年董建華講『八萬五』時，與今日中央指要解決本港房屋問題一樣，大家最初不以為然，目前很多人也覺得中央不會推冧本港樓價。我的看法是，即使樓價不會大跌，料也會慢慢向下調整，至少亦不會再大升，港人不要再有幻想可以買樓發達；目前很多人指住宅供應不足，其實這是假象，若放寬規劃限制，將軍澳附近便有很多土地可以用來發展住宅」。
外界普遍認為，即使中央希望本港解決房屋問題、令更多港人可以改善住屋質素，也可以參考新加坡近年平抑樓價的成功經驗以按部就班推行，例如首先建立龐大土地儲備，在市旺時加推土地，在淡市時鍊實供應，避免樓價大上大落。
董建華年代賤賣公屋 樓價平過「金勞」
1997至2002年特區政府在董建華任內大增供應時，陳清白認為，有兩件事做得大錯特錯，值得現時決策者引以為鑑，「首先，當年私樓土地拍賣是不設底價的，只要有發展商競投便會出售，令新增供應源源不絕，由地價開始推低樓價；第二，當年董建華將大量公屋以每伙8萬至10萬元賤賣，售價甚至較一隻『金勞』（勞力士手表）更低，公屋租戶可以如此低價買樓做業主，間接也為私樓樓價帶來龐大壓力」。
陳清白續說，董建華年代賤賣公屋後遺症延續至今，成為近年推高私樓樓價的助力，「公屋租置計劃對有關住戶當然是好事，他們當年以8萬至10萬元買入的公屋單位，現已升值至200萬至300萬元，若沽出該單位，便可以轉去換私樓，目前市場上也有不少售價400至500萬元單位可供選擇，這批購買力亦會推高樓價，變相令近年主打小型單位的發展商受惠」。
籲日後再賣公屋 須限制轉售
換言之，陳清白認為，港府日後在有序增加住宅土地供應的同時，應該繼續維持近年賣地設有底價、不會賤賣土地的制度；而房委會在今年5月將會再次出售800多伙公屋租置單位，他建議要就轉售設有限制，「港府要出售公屋沒問題，但一定要規定原有租戶買入公屋單位，日後只可以向港府、而非向第三方轉售，而且轉售價上限在首5年是買入價的1.5倍，跟着每年再按機制調整，這些限制可以避免再次出現公屋住戶以低價買入單位後在市場轉售可勁賺20多倍的不公平現象」。
總結是次訪問時，陳清白指出，本港房屋問題十分複雜，期待決策者在解決此問題時深思熟慮，「政府有不少精英，也有很多智囊團提供意見，應該不會再推出無章法的政策」，他強調，若再像回歸初期一樣推冧樓價，令大部分市民受害，僅少數財團得益，便難免予人官商勾結的感覺（編按：根據2016中期人口統計，本港53%人口住在私人永久房屋，16%住在資助自置居所房屋，換言之，一旦樓價大跌，對近七成人口帶來不利影響，見圖）。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]