2021-03-23
經濟日報
房屋問題、樓價太貴一直困擾香港政府施政，最近鄰近亦添了一個「同病相連」的地區，說的是南韓總統文在寅亦正面對樓價太貴的問題。
綜合外媒的報道，南韓近年樓價一直上升，特別是首都圈首爾的樓價升幅，更是令人乍舌。
首爾公寓平均687萬 3年升62%
例如，有韓國國民銀行在去年9月份的報告就指，首爾公寓平均售價突破10億韓圜，亦即是約687萬港元左右，而翻查過往報道，2017年3月底的時候，同類統計的首爾公寓平均售價，只是大約6.17億韓圜或424萬港元，三數年升幅達到驚人62%。
經常會說香港樓價貴得要不吃不喝十多、二十年才能夠買樓，但原來按照韓國國民銀行的統計，首爾樓價相當於中位數家庭年收入的16倍，跟香港亦不遑多讓。
跟香港一樣，當樓價高企的時候，亦自然衍生不少社會問題，包括家人之間因為買樓、租樓方面出現爭執衝突的事情，就如去年12月南韓傳媒報道一宗，兩夫妻因為買樓與否起爭執，最終丈夫在酒醉下，把妻子刺死後跳樓的倫常慘案。
為了遏抑樓價的升勢，南韓總統文在寅在2017年上任後至今，先後曾經推出25項房屋政策，除了迫使內閣高官要賣出自己的物業之外，其實當地不少樓市「辣招」，都跟香港政府的樓市「辣招」有異曲同工之處。
例如，首爾及京畿道內環繞首都的區塊，也將被指定為「投機地帶」，樓價在15億韓圜，亦即是1,032萬港元左右以上，不能夠申請按揭貸款，比起香港限制逾千萬元物業、最多5成按揭的措施更加嚴厲。
另外，就是針對短炒投資者，南韓向一年內轉手房屋的業主，徵收高達7成的利得稅，兩年內轉手徵稅比率亦達6成，相對來說，香港的額外印花稅（SSD）無論賺蝕，都要按照售出金額徵稅，某程度上算較南韓更加嚴厲。
至於香港有15%的新住宅印花稅，針對持有多過一個住宅單位的投資者，南韓亦向名下擁有多個物業的業主及以租賃房屋為本業的私人企業，加徵12%額外印花稅。
「辣招」無效 南韓惟有增供應
部分「辣招」則是香港沒有的，南韓當地針對持有多個物業的投資者徵收持有稅，最高稅率在去年10月亦由3.2%調高至6%。與此同時，幫年輕人首置上車，降低印花稅、降低按揭利息、增加按揭成數等。
雖然「辣招」比香港的更辣，不過始終未能令南韓的樓市降溫，主因是極端的低息環境，以及市場充裕的資金，繼續推高樓價，王道的做法始終是增加供應。
結果文在寅在今年初承認房屋政策無效之後，南韓政府終於在上個月公布，要在2025年之前增加83.6萬個住宅單位，包括在首爾增加32.3萬個單位。近期內地都在積極遏抑房價，包括限價、增加類似香港出租公屋的供應，台灣亦加大房地合一稅，遏抑短線物業投資。他山之石，可以攻玉。南韓或亞洲各地遇到的挑戰，對近鄰的我們又有沒有啟示作用？
撰文 : 唐榮