資金續流入樓市

香港置業研究部報告顯示，據土地註冊處資料，二手住宅3月份，截至16日，錄2,960宗註冊，較2月同期的2,355宗增加約25.7%；料全月二手住宅註冊量有力挑戰5,000宗水平，屆時將是自去年6月後首次。 3月二手成交 有力挑戰5千宗 量少若集中細價樓，未必反映有更多資金流入，但貴價樓量升，拉升成交總值將更明顯，根據日前統計，若以金額劃分，本月截至16日二手住宅註冊量表現，其中價值500萬元或以下二手住宅錄656宗註冊，較2月同期的627宗增加約4.6%；價值500萬以上至1,000萬元二手住宅錄1,828宗註冊，較2月同期的1,407宗增加約29.9%；價值1,000萬元以上二手住宅錄476宗註冊，較2月同期的321宗增加約48.3%。 成交量加快，美國聯儲局舉行一連兩日議息會議，昨宣布維持聯邦基金基準利率0至0.25厘不變，符合市場預期，並維持2023年底前不加息的預期。低息環境不變，自然成為市場睇好樓市的因素。 中原按揭舉了一個例子，現時以30年還款期計，不少單位每月供款與租金相若，但在低按息環境下，每月供款之利息比例僅約36%，令按息支出低於租金達64%，供平過租持續（見表1）。 最近銀行對於樓按業務之積極性進一步增加，銀行估價更為貼市、審批更為正面，而在樓按競爭下，新批按息已較普遍低至H+1.3厘（昨日拆息計實際按息1.47厘）；在超低按息持續、按息支出遠低於租金支出、銀行正面取態等因素支持下，有利增加準買家入市信心，樓市續獲支持。 低息環境不變 供平過租持續 經絡按揭則認為，近月一、二手樓市均錄得不俗成績，配合現時低息環境及部分資金從股市流入樓市避險，對樓按發展有支持作用。現時一般銀行新造H按計劃H+1.3厘及昨日HIBOR 0.17厘計算，實際按息約1.47厘，低於封頂息率2.5厘103點子。以貸款額400萬元為例子，承造按揭年期25年，新造H按計劃每月供款比封頂息率減少2,004元或11.2%，全期利息開支則節省601,061元或43.4%（見表2），選用H按的客戶可因而受惠，料實際按息仍可維持1.5厘附近水平。 不過，唐榮舉另一些例子，最近有新盤入伙，有5個單位分別於2018年9月至2019年1月買入，成交價556.2萬至870.4萬元，採用建築期付款，最終近日選擇撻訂。若從購入日期推算，當時未經歷反修例社會事件、未有新冠肺炎，兩年多香港卻出現巨變，棄購是個人經濟狀況改變？還是按揭貸款不似預期？原因只能猜度。當市場起哄之時，準買家更要計清個人的置業實力！ 撰文 : 唐榮