2021-03-18
明報
【明報專訊】房屋問題是本港最重要的民生問題，近來有不少相關重大政策醞釀推出，除了港府擬優化差餉制度外，中央亦開聲要求港府着手解決本港住屋問題。香港稅務學會會長吳錦華在專訪中指出，本港多年以來一直奉行高地價政策，變相是徵收「地產稅」，地價收入佔政府收入逾兩成（見表），決策者須留意一旦大幅增加供應將打擊地價收入；而且近年不少首置客以5%至10%首期便上車，樓價一旦急跌，便會帶來負資產的問題，同樣需要注意。另外，他建議港府可向較貴價的物業徵收較高的差餉比率，由此開源紓緩財赤問題。
中共中央政治局常委、國務院副總理韓正上周日參加了十三屆全國人大四次會議香港代表團的審議發言，提到香港的住房問題有歷史及發展過程，解決這問題難度很大，但總要有開始解決的時候：「如果一直就這樣，也形不成共識，也沒有解決辦法……最後損害的是香港市民的利益。」
香港稅務學會會長吳錦華本周一接受訪問時表示，他明白中央「房子是用來住的、不是用來炒的」大政策方針，也認同本港長遠要解決房屋問題，但從公共財政的實際情况去看，在本港稅基狹窄的情况下，而近年地價收入佔政府收入逾兩成，任何房屋政策改動也要考慮對地價收入的影響。
港地價收入可觀 始可支持低稅率
「隨着過去10多年樓價大漲小回，地價亦水漲船高，故此近4個財政年度地價收入佔政府收入已達兩成至兩成半，這比例屬偏高，即政府收入有四分之一或五分之一來自地價；其實應該這樣看，港英政府年代已奉行高地價政策，你可以把它視為一種地產稅，因為高地價所帶來的收入，才可以支持薪俸稅及利得稅維持這麼低的稅率」。
根據吳錦華分析，港府奉行高地價政策的關鍵是控制土地供應，「因為本港土地供應少，才可以維持到這麼高的地價，假如本港像鄰近的廣東省或東南亞國家一樣，土地不需要經過嚴格的規劃後便可發展住宅，那地價便不會這麼高了」。
若大增供應 地價收入印花稅料跌
吳錦華續說，地價收入佔政府收入逾兩成的情况，也要與本港稅基狹窄問題一起去看，「近年利得稅及薪俸稅已佔政府收入逾三成，再加上(股票及物業)印花稅佔比亦達一成多，三項收入已佔政府收入四至五成，此比例屬偏高，而且此三項收入與地價一樣，都是受經濟好壞影響，經濟好、股市好、樓市好便收多些，相反亦然」。
目前本港經濟受疫情重擊，吳錦華表示，港府在2020/21財政年度的利得稅、薪俸稅及地價收入料低於預算，加上抗疫開支龐大，料錄得2000多億元赤字，在此情况下，檢討房屋政策時，一定要考慮對地價收入的影響。他解釋，過去10多年本港私人住宅樓價累升數倍，其中一個因素是新增供應不多，「供求關係是簡單的經濟學理論，當供應不足夠的時候，只要仍有需求，便會推高樓價」，故此，假如港府日後大幅增加私樓土地的供應，樓價難免會下跌，他擔心屆時當局收到的地價收入及物業印花稅亦會減少。
高成數按揭盛行 樓價若轉跌負資產湧現
吳錦華指出，港府須銘記1997年回歸初期推出「八萬五」政策(每年供應85,000個公私營住宅單位)、大幅增加供應令樓價至2003年第二季急跌近七成的教訓，「樓價大跌會影響金融體系，因為會有好多負資產」。他續說，特首林鄭月娥在2019年10月發表《施政報告》宣布放寬按保，令首置客購買800萬元或以下物業最多可借九成按揭，而且近年不少合資格人士只需付5%首期便可獲政府擔保借95%按揭購買資助房屋，令樓價一旦下跌帶來的負資產問題更嚴重。
「如果港府繼續堅持七成按揭政策，購買500萬元住宅便需要支付30%樓價、即150萬元首期，那麼日後樓價下跌逾三成，才會出現負資產；但很多人希望只支付5%、而非30%首期便可以上會，因為儲夠30%首期需要時間……那目前的問題是有一個風險，如果樓價一旦轉跌，例如下跌10%，近年僅付5%首期買樓者便已經是負資產，不像付30%首期一樣有較大的緩衝區，屆時銀行會否call loan（收回貸款）呢？」
籲銘記八萬五教訓 勿推冧樓價
綜合上述分析，吳錦華強調，很多事情是需要平衡的，港府房屋政策應該重視穩定樓價，即使決策者覺得目前樓價太高，也不可以推冧樓價，「港府若大幅增加住宅土地供應，樓價當然會下跌，這會影響持有物業的人，尤其是樓價一旦大跌的話會牽一髮動全身，不止港府賣地收入銳減，銀行壞帳增加，而且會有很多人負資產，又會有其他社會問題出現，當年『八萬五』政策推冧樓價後很多人燒炭自殺」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]