【明報專訊】本欄上期指加息未必會令樓價下跌，最重要是通脹上升若較加息更快，反而可能刺激樓巿揚升，有讀者在筆者的facebook問可否進一步解釋？那好，大家其實可將名義利率減去通脹而得出所謂的實質利率，若通脹高於名義利率便會出現所謂的實質負利率，在這種情况下人們多不願將錢存放在銀行，因為錢存銀行只會令購買力被蠶食，他們反而會積極買股買樓。
筆者將香港的3個月銀行拆息減去香港的通脹率得出「實質利率」，然後將之與中原樓價指數併在一起觀察，便發覺自金融海嘯以來，香港長期出現低於零的實質負利率，樓價指數也在這段期間展開長期大漲小回的局面，但最近兩三年香港的實質利率回復正水平，樓價便只能在高位橫行，最近美息雖然上升，但香港扣除通脹後的實質利率反而重見負數（見圖1），香港樓巿交投近來也變得活躍，樓價見支持，中原城巿領先指數更是創出7個月高位。
地產新聞較喜歡報道極端的成交個案，因能較易捕捉讀者眼球，但這未必反映巿場的真實趨勢，所以如上述的中原樓價指數，會將同一屋苑的最高10%和最低10%成交價剔走，才去計算指數，情况猶如運動會的跳水評分，最高和最低的評分也會被剔走。
港實質利率重見負數 支持樓市
有關做法，令筆者聯想到近日看到新聞報道有港人接種科興疫苗後出現不良反應，甚至死亡個案，個別傳媒就此大做文章。不過如細心研究，2020年中香港人口約有750萬，2019年中至2020年中的死亡人數為48,900人，除以365日，平均每日約有134人死亡，而現已打科興疫苗者已超過10萬人，而其中有3至4人死亡，如打科興疫苗的死亡率與香港往常平均死亡率相若，則10萬人打針後，「每日」要死遠遠超過兩人才可推論打這種疫苗會增加死亡率！
據悉，因上述新聞廣傳後，預約打疫苗和真正打科興疫苗的個案都有減少，但是否打了疫苗，便等同拿了「免死亡的保證」才算合理，還是應將統計數據作深入比較？
美國傳統基金將香港及澳門踢出全球經濟自由排名續有餘波，事緣財爺不服而去信《華爾街日報》指對有關決定表示遺憾，重申本港奉行「一國兩制」，可保障自由。《華爾街日報》編輯部刊出評論文章反駁陳茂波，直言「不要再試圖讓世界相信香港環境如以前一樣，而是應該接受現實，現在真正掌管香港的人是中國國家主席習近平」。
資金會流走? 香港銀行體系結餘反增
其實，財爺陳茂波去信《華爾街日報》時，可附上三組經濟數據叫該報及傳統基金作出解釋，一個是為何2020年以來，香港10年期債息和美國10年期債息相比，出現愈來愈明顯的負息差（見圖2），同時香港的銀行體系結餘反而創了新高（見圖3），如果香港真的喪失了經濟自由，照理資金會流走，香港長期債息會扯高，相比美國這個號稱「自由燈塔」的國家，集資更困難，債息不是應該高過美國嗎？而香港銀行體系結餘反增，難道資金就是不喜歡自由，喜歡流向被嘲為獨裁的地區？
正如專欄作者周顯表示，經濟數據和評分可以騙人，匯價卻難長時間造假，過去一年多，香港如喪失經濟自由，為何港元兌美元可長期處於強方兌換保證附近水平（見圖4）？
同時，《華爾街日報》又聲稱，「中國並非新加坡。在中國，持不同政見的人士可以被消失。外國商人可能會被捕並被作為外交人質。」哦！原來新加坡容許國民和外國人隨便上街示威？《華爾街日報》可以叫當地職員在新加坡街頭示威試試！
UA院線終捱不住疫情而要全線結業，回想多年前UA開始在香港經營時，其他戲院都是以至少數百座位的大型戲院為主流，而UA卻在同一地點開設多間小型戲院，令到同一時間觀眾可在同一地點選擇不同電影，此一經營手法大受歡迎，而香港大型戲院也買少見少。
經濟評分可騙人 匯價卻難長時間造假
可以這樣說，UA開創了電影放映的新潮流，不過在網上看電影興起後，UA及其他類似經營模式的戲院生意大受打擊，疫情只是加快了這個行業的衰落。
事實上，近年本港陸續有戲院結束營業，其院址被收購並改作其他商業用途，而以往，一些大型商場會附設戲院以吸引人流，近年也漸少見新建商場會開設影院，情况就如網購興起，也取代了不少實體零售店的生意，疫情對有關行業的打擊，可視為「創造性的破壞」，其實也不必太過傷感。
[陸振球 樓市解碼]