疫下物業投資新常態

疫情改變生活習慣，亦改變了投資者取態。以往在投資市場較受注視的寫字樓，近期均跑輸給工廈。新一年工廈受捧，反映疫情下物業投資新常態。 兩月6宗工廈成交 涉44億 2021年投資市場氣氛略轉好，而工廈市場卻成功跑出，單計首兩個月，市場錄得至少6宗2億元以上工廈成交，包括5幢全幢工廈，如葵涌佳寶集團中心全幢，獲基金以約15億元承接，而粉嶺先後錄兩宗全幢工廈成交。另外，卓悅化粧品日前宣布，擬以8億元出售位於荃灣總部。6宗工廈成交金額，涉及約44億元，為近一年罕有投資市場的熾熱。 大額投資物業市場，主要涉及商用物業，包括甲級寫字樓、商場、酒店及工業等，而過往主導市場，主要為甲廈、商場等，但疫情持續一年，以往受捧的物業卻備受冷落。 商場及酒店，屬完全與旅遊業有關。目前即使疫苗出現，全球人民接種需時，環球恢復旅遊也難在短時間內實現。香港與內地通關尚未有正式時間表，樂觀的話或在下半年出現。話雖如此，解除限制後，旅遊復甦至2019年反修例及疫情前水平，始終需要一段時間。缺乏旅客下，酒店難保持高入住率及理想房價，因此近一年極少酒店買賣個案。商舖前景更不在話下，目前市區吉舖仍多，中高檔零售商收縮業務，租金反彈不容易，投資興趣難免降低。 至於甲廈市場，向來是投資者特別外資基金最感興趣項目，但在疫情期間一年，甲廈反彈力度暫時最弱。首先，以往甲廈成投資者之選，正因空置率偏低，中環空置率曾低見約1至2%，而據仲量聯行最新統計，整體甲廈空置率高見9.3%，中環亦升至7.5%，數字均是十多年來新高。空置率升，租金持續下跌，保守估計去年中區甲廈租金已跌15至20%。目前租金尚在調整未見底時，難以令投資者有信心。 寫字樓需求或放緩 不利投資 值得留意一點，以上為過往投資甲廈基本考慮因素，但在疫情下，在家工作（WFH）突然興起，而各大機構採取相關措施接近一年，出來效果不差。現階段在家工作雖仍未有迹象可完全取代傳統寫字樓功能，但可以預見，機構會開始考慮如何減省寫字樓成本開支，寫字樓需求有可能出現結構性轉變，長遠來說需求或放緩，便不利投資。 傳統的甲廈、商場不受捧，反而工廈跑出，因「食正」疫下新常態。第一，市民減少外出，大幅增加網購，據政府統計處公布零售銷貨數字，今年1月份網購按年增9成。當網購增加，涉及貨倉、物流中心等需求增加，因此最近不少成交個案，也涉及物流中心或凍倉等。第二，疫情下上網時間增加，對數據需求漸大，而工廈亦有條件改裝成數據中心，亦成為去年投資熱選。除了上述新常態外，工廈呎價屬低水，如近期粉嶺成交，呎價不足4,000元，始終價格便宜，風險相對較低，故成功跑出。 撰文 : 唐榮