2021-03-09
經濟日報
早前《財政預算案》公布，無「減辣」、無放寬按揭，但其實預算案提出的改革差餉制度，長達對於樓市亦有不少影響。
預算案是這樣說的：「差餉制度自一九九五年以來未有重大改變，為確保與時並進，我已要求財庫局和差餉物業估價署檢討是否有優化空間，包括應否引入累進差餉制度及為自住物業提供恒常寬減」。
以往社會對於差餉的關注不算太多，大概是因為徵收的稅率應課差餉租值5%不算太高，而且由2007/08年開始基本上每年預算案都有提出差餉寬減，按照過去幾年的例子，大約7成左右的住宅單位在寬減之後就毋須交差餉，小業主慢慢就忽略了差餉這類稅收對於買樓的影響。
現時差餉稅率5%已經維持逾20年，對上一次調整在1998年當年曾經降低至4.5%，但之後在1999年已經回調至5%，不過其實早在上世紀50至80年代，差餉稅率長時間維持在雙位數，高峰期更曾經高達18%。
經過這麼長時間之後，政府再提改革差餉制度會帶來怎樣的影響？按照財政司司長陳茂波之前曾經解釋，值得探討是否按負擔能力考慮，例如愈貴的物業，徵收的差餉比率就高些，但累進制差餉設多少層、稅率多少則未有定案。
如果是以物業價值去實施累進稅率的話，換句話，細價樓、中小型住宅、車位相信不會太受影響，反而可能是豪宅、商舖以及商廈所受的影響會較大。
雖然現時政府未有透露計劃加多少差餉，就假設累積最高差餉稅率比現時高一倍亦即是10%，按照當局最新公布2021/22年度大型住宅單位的平均差餉金額為一年27,372元，加一倍亦即是去到54,744元。
如果用現時差估署估算的大型單位租金回報率大約2厘計算，10%的差餉稅率大約等於樓價0.2%，表面上比例不算太多，但由於差餉是每年要繳交，並且隨着樓價、租金上升，長期累積下來亦是一筆不少的金額，難免進一步拖低豪宅單位的投資收租價值。
若果加稅的幅度更加大，例如最高差餉稅率增加至15%，甚至回到1976年時候最高的18%，對於市場影響就會更加明顯。
區分業主類別 潛在樓控工具
或有人認為，加稅之後投資者可以將增加的差餉轉嫁給租客，但其實情況並不必然，特別是過去一年租務市場明顯是租客較強勢，租金回落幅度較樓價回落幅度更加明顯，加差餉之後，業主要轉嫁成本相信有一定難度。
新差餉制度下豁免自用物業的差餉，某程度上就變成針對投資者的稅收。事實上，港大的經管學院經濟學副教授程騰歡曾經提出，透過加差餉稅率去取代「雙倍印花稅」等「辣招」去遏抑外來及投資者需求。
雖然今次政府提出改革差餉，相信是從公共財政、增加稅收角度出發為主，但隨着新機制區分出「自用」、「投資」的業主之後，長遠能否發展成調控樓市的政策工具？特別是過去曾擬推出的「一手住宅空置稅」，正正是透過「特別差餉」形式推出。
撰文 : 唐榮