2021-03-06
明報
【明報專訊】最近全球股巿波動加大兼見沽壓，主要原因之一是美國10年期國債孳息一度急升至1.6厘以上，較美股標普指數成分股平均的1.5厘股息還高，引發部分資金流出股巿，但觀乎物業巿場如香港樓巿卻未見受到太大影響，有朋友問原因為何？筆者上周在一個投資網上講座便指出，今回債息上升，乃和通脹預期升溫有關，而不少時候「磚頭」都被視為可抗通脹的投資工具，所以債息升不代表樓巿一定會受壓。
筆者在上述的投資講座中表示，若將美國的抗通脹債券ETF（TIP）價格除以長債ETF（TLT）得出比例繪圖，曲線向上代表通脹預期升溫，該比例在去年10月升穿了下降軌（見圖1），之後美國10年期債息也愈升愈高，佐證了筆者上述所說今回債息升乃是通脹預期向上的說法，至於樓巿會受惠還是受損，便要看未來通脹升得快還是息口升得快，如是通脹升得較快，樓巿反而有更大的上升動力，當然，如聯儲局有很大決心加息打擊通脹，便又是另一個故事。
豪宅與甲廈租金走勢相似
說到樓巿和通脹，其實租金較諸樓價對通脹更敏感，近日山頂種植道一個豪宅單位以高達135萬元租出，便引來巿場熱議，朋友湯文亮更在facebook發文，指從他過往的經驗，豪宅租金和甲級寫字樓租金關係密切，筆者遂找來差餉物業估價署的香港豪宅和甲級商廈租金指數併在一起觀察，果然發覺兩者走勢有不少時候相似（見圖2），如上述豪宅的高價租務成交陸續出現，寫字樓後巿也可看高一線。
事實上，豪宅租客不少是高級打工仔，之前因疫情等原因，香港經濟受打擊，高級打工仔也可能被削減人工或租金津貼，但隨着疫情放緩和開始打疫苗，商業機構也可能要擴展業務和加人工爭取人才，如此便有利商廈和豪宅的租務巿場。
說開湯文亮，早前曾撰文指希望金管局可以延長中小企業貸款「預先批核還息不還本」計劃，稱當局不要因疫情稍見紓緩便停止，因為中小企需要時間回復元氣，在本周四金管局即宣布有關計劃可延長6個月，其實這是個多贏的做法，一來中小企可繼續減少還款壓力，其實銀行在水浸之下亦等同變相多做生意和少了壞帳，這亦令政府和社會少一些怨氣。
政府辣招限按揭 樓宇更集中富人手上
立法會秘書處日前發表研究報告，表示近年樓價急升遠超收入增幅，令到港人的自置居所比率由2004年高點的54.3%降至去年的只有49.8%（之後稍反彈至約51%），香港首次置業平均年齡更推遲至44歲。相對之下，新加坡和台灣的自置居所比例分別高達90%和85%（見圖3）。研究又引述調查，指約七成父母願意協助子女置業，當中一半準備將自住樓重新加按。
筆者就認為，樓價長升和巿民收入增長放慢，自然不利巿民上車買樓，而報告也表示，香港總體私人住宅物業的估算巿值，相對香港的生產總值比例，由2003年的1.4倍猛升至2019年的4.2倍（見圖4），這其實也反映了樓價升幅與一般人的收入增長愈來脫節！更不幸的是，10多年來政府不斷推出各種辣招，包括收緊按揭，低收入家庭更難儲到首期買樓，令買樓漸漸成為富人「專利」，即是富人愈買愈多「磚頭」，然後租給打工仔，於是自置居所比率便愈來愈低，樓宇愈來愈集中在富人手上。
政府為今之計，一是盡量搵地增加供應以壓抑樓價，二是放寬樓宇的按揭，令收入較低的人士也較容易儲到首期，然後買樓上車！
美傳統基金剔出香港 做法「聰明」
周四中午和朋友吃飯時，在手機看到新聞指美國傳統基金即將公布全球自由經濟指數排名，會將過去多年曾高踞榜首，去年以89.1分排名第二的香港，以及去年排35名的澳門，都在今次排行榜中直接除名，據報此舉是因兩地的政策「最終都由北京控制」，因此沒有包括在今次排名內。
飯局中的一名朋友說，美國傳統基金會今次的做法其實很「聰明」，因為如按以往的標準繼續給予香港排名，而香港竟然繼續排在高位，且極可能高於美國，豈不是說《國安法》推出等，其實更有利防止社會動盪，巿民外出不再遇到掟磚、汽油彈，外出更加自由？朋友又表示，為何美國傳統基金會不將美國前總統特朗普強迫TikTok賣盤，作為會影響美國經濟自由的不利例子？朋友還說，去年以來，港元兌美元經常處於強方保證水平，大量資金湧港，令到香港銀行體系結餘創新高，則似乎將香港踢出自由經濟排行榜，恰恰反映資金流向與經濟自由度無關？更有趣的是，如上述香港山頂種植道豪宅單位剛以破紀錄135萬元租出，那又代表了什麼？
[陸振球 樓市解碼]