2021-03-05
經濟日報
政府公布未來一年的賣地計劃，新一個財政年度計劃推出15幅住宅地皮，由於當中絕大部分屬於單幢式細小地皮，因此涉及的單位總數只有約6,000伙而已，縱然按發展局的估算，連同港鐵、市建局的項目，以至發展商的私人重建及補地價項目，政府預算來年的整體土地的供應，料可興建16,530伙，較上一個財政年度的預算輕微增加5%。
不過大家亦需明白，任何的估算與現實或許會有一定的誤差，以去年為例，政府原先亦估算於過去的財政年度，即2020年4月至2021年的3月間，原計劃共推出15幅住宅用地，預計可提供7,530伙，但截至目前為止，去年4月至今政府只透過招標形式推出11幅住宅地，最終涉及單位總數約4,400伙而已。
本年度供應4400伙 遜預期
再者翻查過去數年的政府賣地，自2016年起的財政年度計算，雖然並非一年比一年少，不過政府近年出售的住宅地，確實較5年前大幅減少，在2016至17年度政府共售出逾20幅住宅地，但期後的4年，平均每年只售出約10幅住宅地而已，相信今年情況亦會一樣，最終可能「眼高手低」，實際售出的住宅地仍會維持10幅左右水平。
無可否認，近年政府在面對土地供應的問題已開始捉襟見肘，真正已完成規模並可隨時推出市場招標的「熟地」，早已賣少見少，主要因應早年提出的新界東北發展區以至洪水橋新發展區，均未完成整體規模以至工程研究，有關土地仍屬於「生地」，未能即使推出市場以增加土地供應。
其實筆者過去已分析過，相信未來幾年的私樓供應會出現「短加長減」的現象，因應一般住宅用地，由政府市場招標出售，直至日後落成入伙，整體發展年期亦需要5至6年，換言之今、明兩年入伙的新盤，大多屬於16、17年推出土地，按差餉物業估價署香港物業報告2020，今明兩年的新盤落成量將會高達20,850伙及18,924伙，但隨着近年賣地減少，加上疫情衝擊，令過去一年私樓動工量大幅減至約10,000伙，相信3、4年後私樓落成量，勢必顯著回落。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理