2021-03-04
明報
【明報專訊】今年以來本港一二手住宅成交量回升，樓市有復蘇跡象，帶動大型地產股股價向好，晨星亞洲高級股票分析員鍾允在專訪中表示，雖然低息環境及資金流入利好樓市，惟樓價本來已屬偏高，加上今年初股市上升所帶來財富效應能否延續至全年亦需要觀察，而且亦有疫情持續及BNO移民等不明朗因素，故他預期今年樓價僅維持平穩。他目前以新地(0016)為行業首選，予合理值145元，另亦看好長實(1113)及恒地(0012)。
根據Demographia上周公布的全球城市樓價負擔能力報告，去年8個國家地區92個城市中，本港住宅樓價中位數對比家庭入息中位數達20.7倍，連續第11年屬全球樓價最難負擔的城市；不過，受惠於一二手住宅成交量回升，加上資金亦由增長股流向價值股，本港地產股上月開始跑出，即使恒指期內先升後回，長實、新地及恒地股價至今均跑贏大市（見圖）。
晨星亞洲鍾允本周二接受訪問時分析，即使本港房地產價格確實是比較高，近來樓市表現仍不錯，原因之一是利率偏低：「如果利率環境繼續維持在此低水平的話，對香港地產市場很有幫助，從全世界整體情况來看，美國及歐洲利率還是會更長時間保持在更低水平（lower for longer）」；而更重要的原因是中國經濟前景向好、環球資金流入本港尋找投資機會。
利息偏低資金流入 利好本港樓市
美國國會近來正審議由總統拜登提出1.9萬億美元財政刺激方案，市場認為通過機會頗大，並可帶動經濟復蘇，美國10年期國債孳息率上周最高報1.6085厘，與去年底收報0.9132厘比較，已回升近0.7厘，理論上不利本港地產股，惟卻無阻該板塊近日展升浪。鍾允認為，內地經濟前景樂觀，吸引環球資金流入，才是主宰本港地產市場走勢關鍵因素，「第一，即使美國長債息率最近的確從低位回升不少，但長期來看估計還是會處於比較低的狀態；第二，在去年首季全球爆發新冠病毒疫情以後，中國至今是全球唯一一個有比較快增長的大型經濟體，在這種情况下，即使美國長債息率略為回升，但是美國經濟增長仍一定比中國慢，故此我認為環球資金還是會繼續流入香港，對香港房地產市場會有幫助」。
新財年賣地計劃 「鍊實」供應政策不變
發展局上周公布21/22財年的賣地計劃，將推出15幅住宅地皮，提供6000個單位，連同港鐵市建局及私人發展商的供應，潛在供應亦僅16,530伙，市場普遍認為，此舉反映港府仍然維持「鍊實」供應（hold back supply）的高地價政策，利好樓價。鍾允則認為，港府最新賣地計劃符合預期，料房策短期亦不會大變。
另外，美國聯儲局去年3月23日宣布推出無限量寬(QE)救市，至今本港股市已跟隨全球股市上升不少，帶來的財富效應有利樓市，加上每年新增供應僅萬多伙，供不應求，有利樓價。鍾允分析，環球資金流入本港尋找中國投資機會，加上北水亦藉港股通加快南下，港股今年首一個半月升勢強勁，惟上周亦曾明顯調整，後市仍須觀望，「如果股票價格上升很多，市場上賺錢的人很多，當然會幫助香港房地產市場，但是很難預測全年這種情况會否持續」。
疫情未退BNO移民 屬不明朗因素
由於具備上述利好因素，市場普遍預測今年樓巿看漲，惟鍾允強調，不要忽視疫情未退及BNO移民等兩大負面因素，料全年樓價僅維持平穩，「始終疫情還未過去，令大陸人過來減少了，這在疫情還沒有完全解決之前不會有什麼改變；而且一些人可能亦會以BNO離開香港。在這種情况下，我覺得今年樓價應該會維持平穩」。
鍾允亦指出，不少大型地產發展商近月競投官地均不算活躍，亦顯示它們對後市比較審慎，「我覺得它們現在比較注重銷售新盤，而不是去購買土地」；至於長實上月以貼近市場預測上限的102.8億元、每方呎樓面地價15,861元買入啟德跑道區最後一幅住宅官地，他認為，長實近年賣樓收入不錯，此舉屬補充土地儲備的正常舉動。
新地投資內地表現佳 合理值145元
綜合上述分析，鍾允認為，在今年樓價平穩的前提下，還是投資新地、長實及恒地等大型地產股比較穩陣，而它們亦各有盈利增長亮點，「我覺得幾間大型地產股各有不同的盈利增長動力，例如剛公布半年業績的新地，最強的盈利動力便是內地投資物業（編按：期內總租金收入按年上升15%至24.86億元）；長實近年積極投資已發展國家的公用項目，回報亦穩中有升；恒地盈利增長則主要來自本港舊樓重建項目，以及長期持有的煤氣(0003)」。當中，鍾允認為，新地以內地投資物業為盈利增長動力屬最強，屬行業首選，予合理值145元。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]