大額物業 投資微提速

2021年疫情緩和，憧憬投資市場可望谷底回升，大手買賣亦略為加快。以往中資、港資等支撑大額物業成交市場，今年大手買賣，由基金一手包辦，不約而同，成交均涉及「其貌不揚」的工廈，反映工廠價低廉有需求，吸引基金留意。 疫情拖累 去年價量創近年低 去年投資市場受疫情嚴重影響，交投量及金額創近年新低。來到2021年，整體氣氛稍轉，畢竟疫苗出現，今年環球疫情可望明顯緩和及受控，加上市場資金仍充裕，相信今年投資市場總勝去年。事實上，今年首個多月，市場已錄數宗逾3億元以上大手成交，可見氣氛的確較去年理想。 1月至今，市場錄得的大手買賣，外資基金可謂搶盡風頭。包括觀塘海濱道177號海裕工業中心半幢業權以5.7億元成交，總面積約117,381平方呎，大部分樓面為凍倉，以5.7億元成交，呎價約5,000元，買家為澳洲嘉民亞洲集團，該基金一直投資本港工廈項目。另粉嶺堅達中心全幢，以約3.21億元成交，總樓面約97,750平方呎，現由物流中心以每月97.6萬元租用，每平方呎約3,284元。新買家為外資基金silkroad，過往投資上環商廈、土瓜灣舖位等。另外，凱龍瑞基金以9.65億購長沙灣恆發工業大廈全幢，將作重建。 近兩年市場資金充裕，而美國續推行量化寬鬆，資金可謂有增無減，故過去一年多，不少外資基金成功籌集資金，於環球市場尋找機會投資，而大中華區成為熱點之一，因疫情較歐美為輕，經濟活動較早恢復。至於香港市場，一直是外資感興趣的地區，涉及稅項、法律等較為健全。基金集資後需於特定時間買物業，以提供穩定回報予投資者，而去年基金有資金在手，卻因疫情而暫緩計劃，今年明顯需加快入市，故在個多月，已出現數宗入市個案。可預期今年將為基金活躍香港投資市場的一年。 基金入市 捧「其貌不揚」工廈 最近數宗成交個案，基金入市對象並非人流暢旺的購物商場，或是外形美觀的新式甲廈，卻力捧「其貌不揚」的工廠。向來基金喜歡投資呎價平的物業，看好日後有上升空間，而本港商廈及舖位無疑在過去一年價格有所調整，亦有一定吸引力，但論到呎價，最近基金購入的工廈項目，呎價約3,000至5,000餘元，仍遠較甲廈為低，呎價便宜風險較低，符合基金入市條件。 另外，工廈用戶不少為疫情下較受惠行業。據了解，基金入市前，必需進行一個非常詳細的報告，評估物業的可塑性、穩健度，在疫情下，很多行業受嚴重衝擊，特別涉及零售、旅遊等，甲廈、商舖租金持續下跌，若投資相關物業，回報率未必穩定，不易說服投資者入市。目前本港工廈用途廣泛，最近易手物業，租戶涉及凍倉、物流中心，在疫情下，市民網購大幅上升，相關的需求亦有增，故相關物業前景非常理想，此外，疫下數據用量高，令數據中心亦成投資之選，工廈轉作數據中心個案漸多。因此，外表不甚搶眼的工廈，成為基金追捧對象。 撰文 : 唐榮