2021-02-27
明報
【明報專訊】近日股巿大幅波動，有說已形成泡沫並有爆破風險，剛巧收到一份公關新聞稿，稱樓高1550呎的全球最高住宅大廈，位於美國紐約的中央公園大廈（Central Park Tower）已進入竣工階段，不由得想起投資界有所謂「摩天大廈定律」、又稱「勞倫斯魔咒」，意即大量摩天大廈落成時，往往是牛巿快完，泡沫快爆破之時！
「摩天大廈定律」之所以出現，乃是因為人類多會在經濟最興旺時才有最足夠的決心和能力興建最高物業，當落成時便如日方中之後，太陽只會走向黃昏，不過今回卻是因為全球疫情關係，雖然美股近月創新高，但全球經濟卻是備受打擊，和以往有所不同，則是否成為經濟「魔咒」，便有待時間給予答案。
說回近期股巿動盪，重要原因之一是美國指標長息、10年國債孳息率一度升破1.5厘，較去年最低曾見的0.318厘足足彈升了超過4倍，息口上升便令先前大升的股巿顯得昂貴，容易誘發獲利沽盤。投資者其實更須留意的是，一年多前美國10年債息曾低於2年債息而出現債息曲線倒掛，過去多次出現這一現象後，縱使10年債息重新高於2年債息，經濟也會在一至兩年內出現衰退，則股巿因而借勢回落，便屬可以理解。
美債孳息倒掛 經濟多一兩年內衰退
說到股巿位高勢危，香港的樓價也是高處不勝寒，根據國際調研機構Demographia發表最新報告顯示，去年香港的樓價負擔比率（入息中位家庭要多少年收入才可以一次過現兜兜買一個普通住宅單位）為20.7，和對上一年的20.9相若，原因是香港雖然出現社會動盪和疫情衝擊，不單樓價未見明顯下調，同時香港的失業率升至17年高位，一般人難以加人工，所以港人的樓價負擔比率也難以改善，仍遠遠高於第二位加拿大溫哥華的13.0。
那香港的樓巿會否受股巿影響在短期大插？如看反映地產股走勢的香港恒生地產分類指數，其周線圖剛升穿了2019年以來的下降軌，那又不用太過擔心，近期資金流入地產股情况明顯，李嘉誠的長實（1113）也以高價投得啟德地王，似乎大孖沙對香港物業後巿仍有頗大信心。
資金明顯流入地產股 大孖沙對樓巿有信心
說到地產股，龍頭之一的新鴻基地產（0016）剛公布業績，當中提及該公司未來4年在內地的投資物業樓面面積，會由現時的1500萬平方呎大增至2500萬平方呎，增幅達三分之二，反映香港地產巿場相對內地的發展空間有限，未來前景一定要看能否在內地「發圍」，這也值得一些堅持只着眼本土（香港）的經營者深思。
新一年財政預算案在周三出台，政府決定將股票交易印花稅率由現時的0.1%調升至0.13%，近兩日港交所（0388）股價大幅受壓，其蒸發的巿值已多過財爺陳茂波預計政府一年可以多收的股票印花稅。
早前筆者已撰文指出，稅收是一個頗奇怪的事情，調升稅率，收到的稅項隨時會因加得減，譬如加煙稅，便會鼓勵更多人轉買私煙，煙稅未必一定增加反而可能減少，若加了印花稅而導致股巿交投大減，港府實際收到的印花稅未必會增加。
調升股票印花稅 不如減樓市辣稅
筆者覺得，如政府略調低樓巿辣稅約三分之一，反而可能令樓巿成交大增，辣招稅收或會更多。而樓巿轉旺，政府賣地價格也可能上升，同樣大大有利增加土地收益，變成因減得加！其實，土地收益向來是香港政府最重要的庫房收入來源之一，如明日大嶼能成功推行，能夠提供的賣地收入便是天文數字，宜加速推進。
筆者近日經過銅鑼灣，發覺在某條旺街的單邊位新開了一家大型找換店，而投資之道，不是要經濟數據改善後，街坊都知道變好後才下注，反而上述找換店開張，或反映春江鴨預期香港開始打疫苗後，中港之間開關也不遠矣，不如趁租金還未回升先霸靚位開找換店。
如上述春江鴨的行動有啟示性，香港的舖巿也可能已經或已接近見底，筆者認識一些商舖投資者，也開始積極物色筍舖。
事實上，香港的一些零售股近期不乏由低位彈升五成或更多者，而主力做中港遊客生意的香港中旅（0308），近日股價表現也很不俗，以此角度出發，也可留意一些商場收租股和商場房託，如領展（0823）。
另外，政府近日放寬了食肆的經營時間和限聚人數，也有助相關店舖的經營，而租客好，自然也有利穩定商舖的租金和售價。
[陸振球 樓市解碼]