私樓供應 已經見頂

財政預算案數據顯示，私樓落成量見頂及預告回落，對私樓樓價是一項實質支持。 日前唐榮文章提到：港府上月底公布的數字，截至去年底的一手潛在供應維持在92,000伙，似乎一手供應未受調整公私營房屋比例的影響，不過，值得留意的是有沒有供應回落的相關訊號出現？去年預算案，提到2020至2024年每年平均一手落成量約為19,600個單位，究竟最新的5年，亦即2021至2025年新一個5年度的落成數字會否出現下降？下降的幅度又是多少？應該更能掌握短期內一手樓花及現樓供應情況。 昨日的財政預算案指出：私營房屋方面，估計2021年起計的5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過18,000伙，較過去5年的平均數增加約百分之五。附表顯示，如果以過去5年，亦即2016至2020年的落成量推算，5年合計有87,842伙，平均每年17,568伙，如財政司司長所說增加5%，代表2021至2025年，平均每年落成量約18,446伙，似乎較過去5年有所增加。 2025年私樓落成量 或明顯下調 但如上文所述，去年預算案預測，5年私樓平均每年落成量有19,600伙，事隔一年，今年公布新的5年平均落成量卻減至約18,446伙，私樓落成量平均每年減少約1,154伙，跌幅約為6%，只差一年（有4個年份重疊），為何出現明顯跌幅？答案應該是新計算的年份，亦即2025年，或一些較遠年份，落成量修訂或開始向下調整。 根據2018年年底發表的政府長遠房屋策略，開始落實公私營樓供應由「六四比」變「七三比」，私樓建屋目標由18,000伙急減至13,500伙的水平，這些大幅度的調整，終於在樓花供應及落成量中反映，以3年樓花及再3年變成現樓，很可能在2025年前後的私樓落成量會出現較明顯下跌。 附表又顯示，1986至1990年，總落成量有168,900伙，平均每年33,780伙，這是45年間，落成量最多的五個年度，最少自然是2011至2015年，總計只有54,850伙，平均每年10,970伙，最新的5個年度推算似乎有所上升，不過，唐榮相信，私樓落成量見頂回落，而過去5年，2018年落成量有20,968伙落成、2020年亦有20,888伙落成，這個接近21,000伙的落成量，應該已達私樓供應的頂峰，除非重訂長策，未來難達這個落成數字。 總的來說，1981至2025年的45年間共有983,232個私人住宅落成，平均每年私人住宅落成量是21,850伙。換言之，2021至2025年的5年間，雖然落成量有增長，預測每年約18,446伙，其實仍然低於長期平均值。 撰文 : 唐榮