2021-02-25
明報
【明報專訊】BNO移民是近日港人熱門討論的話題，港人對英國樓市的關注度也有所提升，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文近日以個人身分出版《精明選對英國樓》一書，希望為隔山買牛的讀者提供具參考價值的資訊。本身及家人均有投資英國物業豐富經驗的林浩文分析，汲取上世紀80年代清倉港樓移民英國錯失升浪的教訓，他估計即使目前港人有意移居英國，也會保留港樓收租以及等升值。他又說，即使在英國未來幾年淨住房庫存料減少（圖1），當地樓價有上升空間（圖2），惟由於英國地大物博，BNO移民選定適合自己居住的城市需時，建議不必急於在當地買樓，可先租樓住看環境是否適合。
有分析指出，由於本港平均住宅樓價為857萬港元（約110萬美元），與英國及倫敦平均樓價23.1萬鎊（約31.5萬美元）及51.5萬鎊（約68.8萬美元）比較屬偏高，若持BNO港人決定移民英國，有很大誘因沽出港樓轉買英國樓，令港樓供應增加，會為樓價帶來壓力，惟林浩文認為，BNO移民為港樓帶來的沽壓有限。
「我覺得即使港人以BNO移民英國，都未必需要沽出原本用作自住的物業，因為該住宅其實是可以用來收租的，始終港樓是有價值的，出租亦很方便；而且我認為今次與1980年代的移民潮不同，當年移民者真的會出售所有本港資產、包括本來的自住物業，而這樣便錯過了1980年代至1997年回歸前本港樓市的升浪，而且本港回歸至今，經濟及整體環境均不錯，住宅樓價也錄得一定升幅，可見當年因移民而沽清港樓屬走寶」。
薪酬稅高 專業人士移民實際收入或跌
林浩文是英國皇家特許測量師學會及香港測量師學會資深會員，他認為，本港專業人士即使有興趣移民到英國發展，惟考慮到當地偏高的薪俸稅稅率後，可能最終還是會決定留在低稅率的本港，「如果你屬於上有高堂、下有妻兒，即有家庭負擔的專業人士，若真是想移居去英國或其他國家也好，你都要考慮工作機會及薪金水平；專業人士轉到英國倫敦工作的話，即使薪酬可能與本港差不多，但問題是英國採用累進制的薪俸稅，稅率最高可達38%（編按：本港薪俸稅稅率最高為17%），即是說，在英國與本港賺同一薪酬的話，稅後收入其實下跌不少」。
他續說，由於倫敦生活及租金成本與本港一樣貴，本港專業人士移居當地後，若稅後收入下跌，意味生活質素轉差或儲錢能力轉弱。
稅項繁多複雜 港人或難習慣
除了薪俸稅稅率高外，林浩文指出，英國其他稅項亦繁多及複雜，也是計劃BNO移民當地的港人需要注意的，「例如你若在英國買樓自住，其實1980年代戴卓爾夫人任首相開始已就此徵收俗稱『人頭稅』的地方稅（Council Tax）；如果你在當地買樓作出租用途的話，租金收入亦要交稅；之後賣樓賺錢亦要交資產增值稅，而且資產增值稅亦不止針對物業，只要你是英國人身分，出售任何投資包括債券及股票，只要賺到錢都要就此交稅」。
「另外，英國亦會向國民徵收遺產稅，假如你擬到當地買樓及退休，便真要請稅務專家計算清楚自己的情况，因為這麼多的稅項是我們香港人很難習慣的；總之有很多事情需要取捨，最重要看自己是否適合，外國的月亮並非特別圓，買英國樓也不是無風險的，都會有爛尾樓，投資前你自己要做足功課」。
先選城市再選地區 買樓不用急
綜合上述分析，林浩文強調，即使港人真的有興趣以BNO移民英國，也不必急於沽出港樓，可在英國居住一段時間後，看哪一城市及地區適合自己才在當地置業，「希望小朋友接受更優質教育也好、抑或自己嘗試新生活也好，我覺得移民去一個國家、某一城市生活，在今天的環境下，大家都需要繼續工作、小朋友亦需要讀書，那你不妨先租地方住，看看自己鍾意哪一城市、哪一城市未來機會較多，再決定在當地落地生根。尤其是英國樓市的二手成交並不似香港活躍，放盤後往往需要半年或以上才可成功沽貨，若你買入某一城市的樓盤，之後擬出售該物業轉到另一城市居住，需要花很大的工夫。」
「即使是同一個城市，可能你居住一段時間後，會鍾意A區多於B區，例如有些港人原初覺得自己食不慣英國的炸魚薯條，所以選擇住在唐人街，但住在唐人街一段時間後，便擔心當地人流複雜，這些也要自己親身感受後才可以領會的。總言之，除非你有親戚朋友住在英國某一城市，或本身對當地很熟悉，否則我建議你先租樓住，親身感受當地生活環境，考慮個人工作及小朋友讀書是否能夠適合，才再買樓」。
[名人樓市論壇]