當人口下跌時

有人口增長才有房屋需求，房屋需求就影響到樓市的走向。最新公布的人口統計數據顯示，去年人口下跌0.6%或4.66萬人，如果趨勢持續，樓市又會有怎樣影響？ 統計處日前公布，2020年年底香港人口的臨時數字約747.42萬人，較2019年年底的752.08萬人減少4.66萬人，按年跌0.6%，屬於2002年錄得減少4,500人後，近18年再次錄得人口減少，人口回到2018年水平。 因為政府施政往往依據不同的人口數據，例如每年更新的《長遠房屋策略》對房屋需求的估算，其中一環便是住戶數目增長。 雖然住戶數目增長不一定跟人口增減掛鈎，例如人口減少之下，若果持續出現「分戶」情況，住戶數目仍然可錄得增長，但因為「分戶」長期趨勢相對穩定，所以實際上人口增減對於房屋需求還是有相當影響。 去年的人口減少主因是期內出現3.98萬人的人口淨遷出，再加上首次出現死亡人口多於出生人口，出現6,700人的自然減少所致。 香港人口出生率低，自然增長率低是多年來的趨勢，過往人口增長一直靠人口淨遷入，去年出現的人口淨遷出會是短期疫情下的現象，還是會變成新的趨勢？ 按照政府的解釋，因為疫情下關口管制措施，2020年抵港的單程證持有人數目較1年前下降了74%，在疫情前已離港的香港居民可能選擇繼續留在外地。這些因素都可能導致2020年錄得香港居民淨移出。 2019年單程證移入為3.91萬人，而2020年為1.01萬人，大幅減少2.9萬人，但即使單程證數目恢復到之前大約4萬人水平，數字上仍難抵銷去年近5萬港人遷出情況。 去年遷出的近5萬人是疫情下離港「避疫」，還是社會上近年不時討論的移民潮再現，或者要再觀察多1至2年才知道。 倘趨勢持續 影響房屋土地規劃 不過，跟上一次移民潮的分別是，1990至1994年時候估計有約30萬人移民外地，但當時香港本地出生率較高，每年人口自然淨增長仍然有達4萬人，抵銷了一部份移民潮的影響，惟去年香港人口出現出生人數少於死亡人數的人口自然減少。 若果人口的減少在未來幾年形成持續趨勢，恐怕對於房屋土地規劃，以至樓市有不少影響。例口，現時政府長遠規劃的《香港2030+策略規劃》是基於2015年的人口推算，預測2043年人口將增長至822萬人的峰值，之後才逐步回落，之後先構成「土地大辯論」提及的1,200公頃土地供應缺口。 當香港人口最終達不到822萬人的高峰，要消化政府規劃下的土地、房屋供應亦不容易。 利好仍多 專家料今年樓價升5% 彭博亞洲房地產行業資深分析師黃智亮日前就指，當有1%住在私樓的家庭離港，將導致今年空置稅升至5.3%，而移民潮已導致去年租金平均下跌6%，估計今年跌幅相若。不過，低息環境持續、政府之前放寬按保樓價上限，加上疫情逐漸紓緩及疫苗接種等利好消息，都支持樓市表現，預計今年一般住宅樓價將升約5%。 撰文 : 唐榮