私樓落成量 40年高山低谷

差餉物業估價署上周公布的數據，去年全年私樓落成量共20,888伙，較全年目標20,854伙輕微超標約0.2%，亦較2019年全年落成量13,600伙大幅增加54%，是近16年來次高，反映去年私樓落成量處於頗高水平。 去年落成增 惟低於平均值 去年私樓落成仍然集中於新界區，共15,524個單位落成，佔整體約74%。至於九龍區共3,958伙，佔19%，港島區共1,406伙，佔約7%。以戶型劃分，A類單位（實用面積430平方呎或以下）仍然佔最多，共有9,230伙，佔整體44%，亦是自1994年後，近26年新高。如果以2016至2020年，5年合計私人住宅落成量有87,842伙落成，平均每年達17,568伙。 唐榮找來多年的香港物業報告進行統計（見附圖）： 自1981至2020年間，40年間共有891,002個私人住宅落成，40年計，平均每年私人住宅落成量是22,275伙。換言之，在2016至2020年的5年間，雖然落成量有增長，每年17,568伙仍是低於長期平均值。 與上世紀比較，目前的私人住宅落成量可以說是比上不足、比下有餘，附圖顯示，1989年是私樓落成量最多的一年，高達36,500伙。至於落成量最少的一年，是2009年，應該是2008年下半年金融海嘯，不少發展商把地盤停工或延後落成，加上停賣地一段頗長時間，使落成量大幅減少，當年僅有7,160伙落成入伙。 私人住宅落成量或會因不同因素提前或延後，當然延後的機會較大，舉例2019年有部分單位延後至2020年落成，如果利用較長年期統計，整理附圖以每5年為一個單位，可得出以下情況： •1981至1985年，合計130,400伙落成，平均每年是26,080伙 •1986至1990年，合計168,900伙落成，平均每年是33,780伙，亦是這35年間，落成量最多的五個年度 •1991至1995年，合計144,080伙落成，平均每年是28,816伙 •1996至2000年，合計121,460伙落成，平均每年是24,292伙 •2001至2005年，合計127,070伙落成，平均每年是25,414伙，在此以前，住宅落成量普遍高於2萬伙水平 •到了之後10年，落成量是急轉直下，2006至2010年，合計56,400伙落成，平均每年落成量急跌至11,280伙水平，樓價亦牛氣沖天 •2011至2015年，合計54,850伙落成，平均每年落成量進一步減少至10,970伙，是私樓落成量最少的5年 •到了2016至2020年，合計87,842伙落成，平均每年落成量大幅上升，達17,568伙，較上一個五年度增加60% 由於港府調整長遠房屋供應策略的私樓土地供應至最新每年12,900伙，估計私樓落成在2021至2025年這5年間，將開始逐步回落，至於2021年預計落成量是18,924伙（去年初預測）。 撰文 : 唐榮