2021-02-09
經濟日報
新春將至，在此祝各位讀者牛年吉祥、身心健康！2021年多個新盤「搶閘」登場，積聚購買力釋放，銷情理想，帶動二手氣氛升溫，樓市小陽春提早來臨。市場不乏新盤對戰，當中東九龍項目有望成為牛年頭炮全新盤，勢獲買家追捧。樓市愈趨暢旺，港股亦造好，樓市小陽春勢延長至春節後，更有望升級為「大陽春」。
回顧近年樓市經歷中美糾紛、社會運動及疫情夾擊下，仍韌力十足，去年12月差估署私樓樓價指數仍按年錄升幅，連續長達12年的升浪。為何樓市如此堅挺，即使疫情反覆，小陽春仍偷步來臨？筆者認為可從三點探討：資金充裕、低息持續、房屋求過於供。
低息時代 減輕供樓開支
第一，市場資金氾濫，各國為了提振經濟，推行量化寬鬆，全球水浸，作為國際金融中心的香港吸納資金流入，帶動去年底本港銀行體系結餘升至逾4,500億元歷史高位。熱錢湧現，成為環球股市炙熱的催化劑，中概股亦回流香港上市，股市造好，不過近期股市亦出現較大波動，不少人傾向投資於相對穩陣的磚頭作為長線投資工具。
第二，全球步入超低息時代，美國聯儲局預期將維持接近零息率至2023年，本港息口走勢大致與美息一致，加上資金充裕，帶動港息向低走，有助買家減低供樓利息開支，而存息低企亦促使不少市民轉投物業投資，支持樓市交投。
第三，房屋供不應求乃老生常談，根據本行研究部資料顯示，最近三個財政年度的私人房屋土地總供應量平均僅約1.32萬個，若與對上7個財政年度的每年平均約2.01萬個供應相比，大幅減少約34%。不過本地置業剛性需求持續增加，雖然市場擔心移民成潮將影響需求，不過在90年代移民潮期間，本港人口仍錄增長，事因香港一直是移民城市，有人離開，同時亦有人流入，加上部分人相信擬「移民不移居」，僅取得海外居留權，不打算出售本港物業，故料對樓市影響不大，住宅求過於供情況將繼續。
受上述三大利好因素支持，樓市陽春勢延至新春後，加上疫苗即將抵港，有望令疫情受控，若屆時政府放寬限聚令等抗疫措施，並且恢復中港通關，相信將刺激市場氣氛，令經濟反彈，北水重臨亦將帶動樓市交投更趨活躍，樓價有力挑戰歷史高位。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事