2021-02-03
經濟日報
早前看到網上一篇報道，提到如何計算最適合自己的樓宇按揭額度，有地產業界意見認為，把月入乘以100，便可以大概算出最適宜的貸款額。
台灣《經濟日報》引述房地產業者表示，置業者關心能否負擔房價，可以用月收入乘以100，概略算出最適樓宇按揭總額，若月所得為6萬元，最適合的按揭額為600萬元。目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間（較香港更低），以一般人約估價7成左右，只要將自己的「月收入乘以100」，可算出個人約略的最適合金額。
文中又提到，貸款公式背後牽涉年利率、貸款期長、月收入、房貸負擔比與貸款成數等變數。
由年利率及貸款期數先計算出每月平均攤還率之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。若以個人月所得6萬元來看，最適房貸總額則為600萬元。若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，最適房貸總額約為1,200萬元。
另外，建議購屋者每月房貸負擔比以不超過月收入三分之一為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。
如果拿到香港來算，幣值不管，6萬港元的家庭收入，最適合按揭額應該是600萬元，假設首期充足，購入1,000萬元物業，6成按揭，借600萬元（買800萬元借600萬元亦可以，總之以月薪的100倍計算）。
25年期，按揭利息若依香港的水平，以1.7厘計算，月供約為24,564元，大概是家庭月入的4成左右，亦能通過自住壓力測試。似乎這個計算方法，月薪乘以100，亦適用香港。
港人均貸款額貸款年期 續高企
再加個月供佔三分之一的條件，餘下三分之一生活開銷、三分之一保留作投資儲蓄，應該是最理想的安排，但有多少人達此標準？依這個6萬元月入的家庭計算，供款限制在2萬元左右水平，那只能借到500萬元的貸款額，月供大約是20,470元。
再看看香港一些數據，香港人平均貸款額及貸款年期持續高企，一直被認為借到盡，尤其是2019年底放寬按揭保險後，愈借愈大，經絡按揭一份報告指出，去年12月份的按揭比率為56.9%，按月下跌0.4%，而平均還款年期減少1個月，至330月（即27.5年），與此同時平均按揭貸款金額則上升12萬元，至478萬元，再創有紀錄新高。按揭比率以及平均還款年期高企，相信是因放寬按保措施，帶動更多人選用高成數按揭計劃，使按揭比率持續在高水平。
撰文 : 唐榮