2021-01-27
經濟日報
核心零售區吉舖處處，一片冷清下，近日竟然連錄商舖買賣，價格沒明顯下跌之餘，回報率亦沒因疫情而上升，更是低見1厘。這些情況，或多或少反映業主、投資者均對後市仍有信心。
4大核心區舖 空置率仍高企
疫情對本港物業市場最大衝擊，定是舖市。長達一年零旅客，加上多次限聚令等，核心零售區吉舖大增，中原（工商舖）資料顯示，中環、銅鑼灣、灣仔及旺角4大核心商舖空置率仍高企，中環高見20.5%，而最低的銅鑼灣亦達11.46%。
即使市況欠佳，商舖買賣卻是疫市上最早反彈，自11月起，死寂的商舖市場有轉機，政府撤走雙倍印花稅，加上減價效應，買賣開始回升。踏入2021年，舖位買賣個案更是加快。除了疫情下非核心區穩健舖位老人院、超市錄買賣外，吉舖處處的核心區，在短短一星期內錄數宗買賣，是過往一年首次出現。
近日銅鑼灣錄得一宗舖位買賣，涉及崇光百貨旁怡和街一個地舖，以8,000萬元成交，位置上，稱得上是核心一線地段，該舖由電訊店以9萬元租用，租約至2023年，按目前回報率，僅1.4厘。另外中環蘭桂坊、旺角彌敦道，亦錄商舖買賣，均是極低回報率。相反，在非核心區錄得數宗大額買賣，涉及老人院、超級市場巨舖，回報率高見4至5厘。
業主寧放短租 「疫下頂住先」
核心區明明是受衝擊最大地區，理應業主大減價，舖位高回報才吸引到投資者入市。但近來數宗核心區成交，均是業主不願大幅降價，回報率低於2厘。
為何核心區舖價成交沒回調？最近跟一位持有核心區一線街多個舖位的業主傾談，他於尖沙咀廣東道持舖，租客已遷出，目前交吉待租，「原本月租數十萬，可以放短租10萬8萬左右，疫市下頂住先。」他透露，近期有租客洽長租，但他拒絕，「其實有便利店有興趣租用，但開出租金太低。我寧願此時平平哋放短租，增強靈活性，隨時可解約。如果簽下低租金的長租約，下半年市況反彈，未來一兩年租金回升，我就好唔抵。」
核心區舖位租售價曾上天價，過往幾年因不同因素回落，疫情更令舖市進入沙士後另一谷底。目前核心區吉舖處處，最大原因是封關狀態，零旅客下所有零售商收縮，導致舖位空置，租金下降。可以想像，若疫情受控恢復通關，舖市又可能是另一個光景。相信不少投資者、業主也對疫苗出現有信心，零售可望在年內改善，在當前氣氛欠佳下，業主不願減價放盤，故成交價不低，現階段回報率不吸引。從買家角度，平日極少核心區放盤，難得疫市有個別業主放售，此時購入亦非着眼目前回報率，而是看好數年後市況在疫後反彈。相反，非核心區的消費較穩定，疫市下商舖租售價有調整但不多，換言之，非核心區舖可以變化並不多，只可當作穩陣收租，故需有吸引的回報率，才有投資者承接，故此核心區及非核心區，商舖回報率相距甚遠。
撰文 : 唐榮