2021-01-26
經濟日報
新一份預算案將於下個月公布，相信破紀錄的財赤數字會頗受關注，政府原本預算地價收入達1,180億元，但至今僅達預算4成左右，隨時進一步加大財赤危機。
按照去年公布的今個年度（2020/21）預算案，政府預算收入5,725億元，其中地價收入佔1,180億元，佔整體收入比重21%，排在其他投資收入的1,317億元、利得稅收入的1,309億元之後。
地價收入向來相當波動，當樓市暢旺，發展商積極高價搶地、補地價會推高地價收入，而若果期內有不少超級地王推出，亦會變得賣地收入急升，例如2019年11月批出的西九高鐵站上蓋商業地王，地價高達422億元，單一幅地皮就貢獻上年度整體地價收入近3成。
至於今個年度至今，地價收入的情況頗為不妙，截至2021年1月政府賣地收入大約360.9億元，財年首3季的補地價、私人協約批地收入約127.2億元，加起來總數約488.1億元，只及預算全年度1,180億元約4成。
事實上，今個年度政府推出的私人住宅地皮仍然偏少，而且隨着啟德跑道區的百億地王，在過去兩年已經陸續批出，可賣的市區靚地買少見少。
如果比較上個年度跟今個年度的賣地情況，去年度批出的百億地王有5幅，合共貢獻庫房964.3億元，最貴的一幅地皮為上述的422億元西九站商業地王。
相對之下，今年年度只有山頂文輝道第2、4、6及8號一幅百億地王，而且地價亦只是120億元，較上年度批出的幾幅啟德跑道住宅地的地價還要低。
同時，原本有機會帶來龐大賣地收入的中環新海濱3號商業地王，除了展開招標一再延期外，現時招標程序亦較長，將要去到今年6月中才截標，最遲要到11月才批出，估值約371億至662億元，所涉及的地價收入亦只能在下年度（2021/2022）才入帳。
根據發展局公布的賣地計劃，今季政府仍有4幅住宅及商業地將會推出，其中啟德第4E區2號及山頂文輝道第9、11號兩幅地皮，相信可在趕及財政年度結束前批出，按照現時市場最高的估值，估計合共可帶來最多178.7億元賣地收入。
總括來說，今年度地價收入估計最終只有約700億元左右（見表），較政府原本預算的1,180億元，少了480億元或4成，很大機會加深今年度的財政赤字。
疫情市淡 賣地難望理想價
展望下個財政年度（2021/22），雖然中環新海濱3號的賣地收入，預計有望入帳，再加上即將推出的銅鑼灣加路連山道商業地等，帶來相當的賣地收入。
不過，須留意的是，有望在未來1至2年帶來龐大賣地收入的地皮，均以大型商業地皮為主，但在疫情衝擊之下，寫字樓、商場等物業價值大跌，令到商業地的吸引力大減，過去一年已經有多幅啟德、東涌商業地皮流標，即使將來推出的核心區商業地不至於流標收場，但地價亦難望理想。
從數據來看，政府近年頗為依賴賣地去支撑財政，近5個年度地價收入佔總體財政比例達19%至27%（見圖），現時疫情衝擊，扭轉了賣地暢旺的局面，相信政府是時候調整別要太依賴賣地。
撰文 : 唐榮