2008年的措手不及

近期樓市一片唱好，2020至2021年的各項基本因素遠較2008年為佳，不過，回首前事，2008年引發樓價下跌的因素，卻是今時尚未出現的黑天鵝--金融投資市場大動盪。 置業剛需低息 資金多供應少 美聯物業一份報告提到，雖然部分困擾樓市的利淡因素猶在，但在置業剛需強、息口低、資金多及供應少等利好條件下，配合市場對中港恢復通關以及北水重臨的憧憬，只要感染人數不大幅反彈，預計今年首季整體樓市可延續1月份的強勢。 報告預期季內一二手交投齊升，估計首季新盤銷售量或升至5,000伙，有望挑戰7季新高；首季二手成交量料升至1.3萬宗，或創9年同期高位。 報告特別比較了2020年和2008年的情況，最新失業率錄6.6%，創16年新高，比起08年金融海嘯更高；然而，目前仍有多項利好樓市的經濟數據均勝過當年。附表顯示，截至2020年中，香港人口總數達751萬人，較2008年底多出約55萬人。最新本港家庭數目（以去年9月至11月計）約268萬戶，較08年的228萬戶多出約40萬戶。人口及家庭住戶增加，對住宅帶來需求。 根據政府統計處2016年中期人口資料，本港自置家庭中沒有按揭供款的比率（即業主供滿樓比率）為65.7%，與2006年時錄得的52.2%比較大增逾13個百分點，在不少業主沒有供樓的壓力下，自然亦無大幅度減價沽貨的誘因。 金融市場慎防 黑天鵝大動盪 此外，目前息率低企，去年12月本港P按息率約為2.5厘，較08年12月3.25厘P按為低；若以H按息率計算，以本月18日計算為1.47厘，亦較08年底時1.51厘H按為低。低息有助減輕供樓人士負擔，同時在存款利息低企的情況下，相信亦會推動部分游資轉投實物資產市場。由於銀行每日收市結餘（於今年1月15日）錄得4,575億元的高水平，料低息環境將持續。與此同時，市場資金充裕，截至去年11月止，本港存款數字已多達14.6萬億元，較08年12月份的6萬億元大漲逾1.4倍。在資金充裕及全球低息大環境帶動下，本港樓市交投有望受惠。 數據上似乎一片利好，但2008年引發樓價調整，成交收縮的，卻是另一因素，金融海嘯引發股市大跌，信貸突然收緊，2008年香港股災是指2007年10月中代表香港股市指標的恒生指數由31958.41點跌至2008年10月中10676.29點，1年的時間累積下跌66.6%。 結果樓價大跌半年，成交大縮。樓價由2008年6月高位126.6點，大跌至12月的104.8點，六個月時間跌幅有17%，近日股市重上三萬點，不少估計有力衝上31000點甚至更高水平，會不會再讓人想起2008年的措手不及。 撰文 : 唐榮