2021-01-16
明報
【明報專訊】近日和商舖投資老手朋友飯敘，席間他說前年社運和去年至今的疫情肆虐，令到商戶經營很困難，這可能是天意，他因為多年來累積了豐厚的財富仍可受得了，反而為旗下租戶擔心，更指政府的一些做法只會加重商戶經營上的困難，卻對控制疫情全無幫助，認為「天作孽，猶可違；自作孽，不可活」，希望政府不要離地抗疫。
朋友說，香港的飲食業已經錯過了最旺的冬至、聖誕和元旦這些人流最旺的時候，原本12月至2月的餐飲旺季變成寒冬，如果2月前都未放寬限聚措施，就好大機會做不住，只靠午巿及外賣，根本不能維皮，飲食業已經蝕到入肉，而第四波疫情禁晚上6時後堂食已經超過40日，假如措施再延長，飲食業將會死大半，勢令失業率飈升。
佢又話，病毒是不會睇時間，既然日間可以堂食，為何晚市6時後就不可以，而第四波爆發也非關飲食業事，而今個星期氣溫嚴寒，但在晚市禁堂食令下，夜晚有不少市民在街邊頂着西北風進餐，個個凍到震晒又要喺街食，對香港市民也是個折磨嚟。政府不應該將全香港市民當成辦公室朝九晚六的上班時間，應顧慮需要在晚上上班的香港市民，宜及早放寬晚上6時後禁堂食的措施云云。
中國人鍾情物業 佔資產比例達59%
筆者問朋友，可會減價賣舖，佢就話希望在明天，如遇到低價放盤反而會考慮吸納。其實，打算趁低吸納物業的並不止筆者的朋友，如近日公布重大盈喜後股價反急挫的耀才證券（1428），原來涉及其老闆大手沽股套現1.77億元，筆者聽聞乃是葉老闆想籌集資金買物業才有此賣股行為。
朋友和耀才葉老闆的決定，筆者認為和中國人對房產始終有不離不棄的情意結有關，如非借貸過度，持有的磚頭都少有因一時的逆境而輕易放售，反而會趁低尋找入巿機會。事實上，安里證券（Anli Research）綜合多項指研究表示，中國人的資產比例，其中屬物業高達59%，美國人則喜歡買股票，股票佔資產比例達35%，「磚頭」則只佔24%。另較有趣的是，日本人的資產最高比例為現金及存款，高達34%（見圖1）。
日本人曾歷泡沫爆破 持現金比例高
上述數字反映，中國人「有土斯有財」的概念仍然牢固，而日本人可能經過20多年的樓巿和股巿大跌，所以對投資充滿戒心，寧願將財富主要以現金或銀行存款方式持有，但當一個社會缺乏投資意欲，其經濟多年來便也明顯跑輸中國和美國。
安里證券表示，中國人未來對投資態度或出現改變，現時直接持有股票比例只有約2%，若未來資金由物業轉至股票，就算只是一小部分，也可刺激股巿急升，大家認為這樣的事情會發生嗎？
最近美國10年期國債孳息升越1厘，但其實仍處於長期下降通道之內（見圖2），就算升抵通道頂，也仍是在2厘左右的極低水平，只高於現時水平約1厘，不過香港按揭要求按息有3厘上升的壓力測試，似乎並不合理，卻降低了一般住宅買家可能取得的按揭成數，以至更難儲到首期，當局實應為壓測作出檢討。
原來本周日本股巿日經指數剛升至30年高位，不過距1990年歷史高位仍有約四分之一的差距，現時日本樓價，同樣遠低於30多年前水平，反映如是在一個過分熾熱的投資巿場，做錯決定，可以守半輩子也未能翻身。
另外，亞洲非上市房地產投資協會（ANREV）、歐洲非上市房地產投資協會（INREV）及美國退休金房地產協會（PREA）最新發表的年度投資取向調查報告表示，儘管2020年市場動盪不安，但亞太區以至全球約77%受訪機構投資者表示，新冠疫情並無改變其亞太區地產投資計劃。
機構投資者看好今年澳洲樓市
反而，有22%受訪者認為疫情令他們決定增加在亞太區的物業配置，至於增加美國及歐洲物業配置的則分別為16%及13%。較長遠而言，72%投資者預計在未來兩年增加亞太區的物業配置，比例遠高於其他地區預期的增幅。
受訪投資者亦認為核心地產投資將於2021年為亞太區提供最佳的風險調整後回報，43%受訪者更將其視為首選的投資方式，而39%受訪者表示會採取增值方式，18%受訪者則認為機會主義的方式將可提供最佳的風險調整後回報。
亞太區之中，澳洲悉尼和墨爾本成為2021年亞太區首選投資地點前兩名，東京則排第三位。中國一線城市上升一級至第四位，大阪下跌一級至第五位，首爾則由去年的第八位攀升至第六位（見圖3）。大家又可會跟隨上述排名作為投資海外物業的參考？
[陸振球 樓市解碼]