續租金鐘商廈 觀塘價成交

經濟前景有憂慮，機構減成本，若搬至較便宜寫字樓即可慳租金。正因需求減，業主為求留租客，不惜大減租金，出現非核心區價錢，便可租核心區甲廈。 中環整體甲廈租金 1年跌17% 最近與一間公司負責人傾談新一年生意部署，機構從事地產業務，疫情下生意當然受影響，要想辦法如何節省成本。該機構一直租用金鐘甲廈單位約1萬呎樓面，問他們有沒有打算搬去較便宜商業區，如東九龍、黃竹坑等，以節省開支，他說：「最近成功續租了，租金低到你唔信。」按該廈質素，呎租早兩年約40至50元，疫情下估計跌至35元，豈料他笑言：「每呎30元都不用，仲平過觀塘。」該廈雖並非金鐘最頂級物業，但始終屬於核心區，若低於每呎30元，的確比起很多非核心區更要便宜。可以「觀塘價租金鐘」，難怪選擇留低。 過去一年，核心區甲廈租金及售價有明顯調整，據萊坊統計各商業區租金表現，港島核心區甲廈租金跌幅顯著，中環整體甲廈租金一年跌17%；而上環、灣仔區等，一年租金跌幅逾兩成。至於非核心區東九龍，即使租金同樣向下，跌幅約11.7%，較港島區為小。 去年疫市，需求受嚴重打擊，封關下缺乏歐美機構來港擴充業務，而近年擴充積極的中資同樣放緩。同時間，約滿的機構個別要減樓面，空置樓面增加，業主壓力漸大，故面對租約期滿的租客，態度跟以往完全不同。以前核心區業主，約滿加租幾乎是肯定，如今寧減租留客，以免樓面交吉要一段時間才有新客。獲業主大幅減租同時，其實機構搬遷亦涉及裝修、還原等成本，企業計計數，減租續約與搬遷相距不大，最終選擇原址留低，因此去年疫市下，機構搬遷少，按兵不動較多，市場錄得逾4萬至5萬平方呎大手租務個案少之又少。 核心區業主 疫下寧減租留客 來到新一年，甲廈市況似乎仍未許樂觀。環球疫情不僅沒有緩和，歐美情況更比去年嚴峻，即使疫苗出現，接種始終需時，成效亦暫未確定，歐美情況回復正常似乎需時。本港甲廈租務市場，特別核心區甲廈，租戶以歐美金融機構、投資銀行等為主，甲廈市場缺乏租務新動力，租金自然難以支持。加上疫情持續一年，很多企業生意也未如理想，節省成本相信是不少機構考慮中，擴充的企業料不多，甲廈租金難以反彈。 租金整體料向下，而對一些散業權的物業來說，租金下跌壓力更大，由於散業權業主財政背景不同，持貨能力不一樣，對後市研判各有看法，個別看淡的業主，有見需求極為疲弱，寧大幅降租吸客，勢令整體租金向下，上述「金鐘商廈觀塘價」租務個案，相信今年仍會出現。 撰文 : 唐榮