2021-01-05
經濟日報
團體「本土研究社」發表報告，公布「香港納米樓資料庫」，提到納米新盤投資的情況，在2019年底，2010年至2015年出售的納米單位中有26.2%已經轉手。已轉手的722個納米單位中，業主平均只持有單位3.48年，持貨時間非常短，相等於額外印花稅一到期後不足半年就立即出售。
早買入獲利高 長期持有硬道理
翻看十大獲利納米樓（附表），全部均在2015年或以前買入，甚至遠至2010年買入，才有較大的獲利機會。換言之，近幾年因樓價高漲、納米樓出現爭搶，總價較低但呎價超高的情況，結果有可能蠶食了利潤，2016年以後買入的無法打入十大獲利盤中。
該報告又提到，研究整合了過往十年來，納米樓十大轉手獲利的個案資料。十大轉手獲利的個案中，投資者平均買入價258萬，平均賣出價499.5萬，持貨5.16的年間獲利平均達238萬（佔買入價92.1%）。似乎持有一定年期，樓都係要較長期持有，仍是投資的硬道理。
獲利最多的個案是位於中西區的南里1號單位，單位持貨4.76年，獲利達286萬。個案較集中在早期發售的屋苑，四宗位於大埔嵐山一期，2014年3月入伙，三宗位於紅磡蕪湖居，2011年11月入伙，兩個樓盤的個案合共佔十大個案的七成。蕪湖居可能較少人認識，但嵐山納米戶，卻被視為大型項目供應納米單位的始祖。
當中嵐山一期的四宗個案，持貨時間約三年半，便能獲得一倍以上的樓價升幅，以排名第四的嵐山7座16樓單位為例，呎價由買入時的8,265，大幅升至20,153，這類位於新界早年發售的納米單位投資的利潤甚為豐厚。
新盤供應持續 勿超高溢價追逐
不過，這個神級納米盤亦有受創時，資料顯示，去年第四季，大埔嵐山7座中層A室變成銀主盤，實用面積180平方呎。
資料顯示，單位早於2015年以約190萬元購入，業主曾於2016年向財務加按借入70萬元二按，雖然前年曾以350萬元將單位轉手，惟未有完成交易，估計因債務問題最終變成銀主盤。
2010年至2019年共有8,550個「納米樓」單位推出市場，面積少於260平方呎。九龍西是納米單位的重災區，其中九龍城、油尖旺、深水埗三區合計的納米單位數目，已佔總數近43%。報告續稱，單位「納米化」現象正擴散往屯門、沙田、元朗、大埔等新市鎮地區。
有統計顯示，2019年至2021年3年間，有超過3,000伙納米單位落成，較2016年至2018年3年的落成量，大幅增加60%，由於納米新盤供應持續，若視為中短線投資，不宜超高溢價（較同區一手或半新盤大幅高開）追逐。
撰文 : 唐榮