2021-01-02
明報
【明報專訊】2020年剛過去，部署未來，先作回顧，根據中原地產的統計，過去一年中原樓價指數微跌了0.4%，而港股恒指則錄得約3.4%跌幅。其實在波動的日子裏，港股一日間升跌3%也是平常事，所以過去一年香港樓巿和恒指都可說是有波幅沒升幅，最終幾乎是雙雙原地踏步。
當然，股巿波幅一般相對樓巿為大，在2020年2至3月間因全球疫情開始失控，當時恒指短時間內急插數千點，如是買了期指或做孖展買股票，隨時可能已輸身家，不過如能在之後的低位把握時機撈底，買股票卻又可以賺到盆滿缽滿，一些新經濟股更錄得一倍、兩倍甚至數倍的升幅，這又非買磚頭可以在這樣的短時間如此大賺所能媲美，所以港股和恒指雖然關係密切（見圖1），但玩法和具備的心理素質極為不同，大家要清楚自己的能力和個性，選擇適合自己的投資工具。
美國貨幣供應增幅驚人
過去一年影響香港股巿和樓巿的最大因素，自然是新冠肺炎疫情的出現和之後的變化，不說投資，單看經濟，香港的失業率便因疫情而扯升至10多年的高位。
不過，也因疫情關係，美國帶頭進行無限QE，統計顯示美國的M1和M2貨幣存量竟分別按年大增69.9%和26.1%（圖2和圖3），如此兇猛的水淹金山，筆者在美國說要無限QE時已撰文呼籲股巿無憂，而樓巿也可止跌。
不過，貨幣濫發固可推高資產價格，但實體經濟真的受傷了，房價可以企穩，但巿民因失業、凍薪或減人工而令到承租能力降低，筆者最近幫朋友在港島區搵租盤，發覺不少優質單位租金竟較一年多前跌了一成半甚至兩成，這種樓價與租金背馳的現象，令到買樓只可期望樓價不跌，甚至升值，但另一方面租金回報卻在下跌。
新經濟興起 富豪排名洗牌
其實，香港的住宅租金回報只有2厘多，如租金不升，買樓單靠收租回本隨時要30至40年，又或如閣下是30歲買磚頭收租，如租金不升，便要70歲左右才能歸本，當然在經濟好景時可以加租，只是香港的經濟要多久才能復蘇？
過往多年，大部分香港人都覺得有土斯有財，買樓才是致富王道，不過近年新經濟興起，香港的大富翁排名，也似不再單單依靠做地產而能保持在最前位。
根據《福布斯》富豪榜最新排名，李嘉誠仍是香港首富，但他近年投資了大量新經濟包括facebook、spotify、Zoom和Impossible Food等，地產早非其主業，而排名第二為電池生產商寧德時代創辦人曾毓群，至於仍主力香港地產發展和收租的恒基地產（0012）創辦人李兆基，只能排第三位。
地產或物業英名叫Real Estate，其中Real一詞，予人具有實質或真實的意義。亦因如此，地產與真實經濟表現可以出現差距，卻始終有一定聯繫，反而「非真實」的資產如虛擬貨幣Bitcoin（比特幣），其升跌可以完全和經濟脫鈎，一旦相關巿場瘋狂起來，其升跌可以超乎想像。
比特幣飈升至2.9萬美元
Bitcoin在2018年尾升至接近2萬元美元，及至2020年初可跌至不足4000美元，最近又發癲的在昨日狂飈至2.9萬美元以上，一年波幅可接近7倍（見圖4），如是瞓身投資，可以輸身家，也可短時間內暴富，最近又有基金負責人預測Bitcoin可以升至40萬美元，真是信不信由你！
數月前英國提出香港持有BNO的港人可先移居再移民英國，引發不少港人查詢如何移民英國，最終有多少會成行有待觀察，不過就已有代理藉此大力促銷英國樓盤。最近有傳媒報道，有港人兩夫婦原在香港月入10萬元，說為了子女的將來而移民英國，現只能去找一份紮鐵工作，月入僅1萬元左右。
移民熱潮來得快退得更快
最近，台灣也降低了港人投資移民當地的門檻，只需要台灣200萬元，即港幣約55萬元左右，大家又覺得會有多少人會趁機移民當地？根據美聯移民提供數據，今年5月時該公司曾錄得超過700宗移民海外申請查詢，但近期已大幅回落至不足100宗，似乎熱潮來得快，消退得更快。說真的，西方及台灣多國放寬港人申請移民的門檻，只是為了打壓中國，難道真的是為了打救港人，這是大家心裏都清楚明白的，一旦移民去了這些國家，其原居民真的是雙手擁抱高喊歡迎？還是會隨時懷疑閣下的移民目的，而全球經濟不景，多了人來競爭工作和爭福利，時間一長，還會繼續善待閣下，抑或會如香港不少人討厭內地來港的新移民？
[陸振球 樓市解碼]