2020-12-30
經濟日報
2020年即將結束，在這個艱難的年頭，中美兩國博弈升級，香港變成戰場；世紀疫症擴散，威脅人類生命安全；本港經濟衰退，失業率不斷上升。希望新的一年有新的希望，筆者在此祝各位讀者2021年萬事如意，否極泰來。
過去的一年百業蕭條，惟住宅市場仍可維持。香港住宅供應長期不足，尤其是中小型新樓，只要定價合理，銷售幾乎都是一Q凊袋。究竟原因何在？主要是發展商的銷售策略，中小型單位以銷量為主，因此採取貨如輪轉方式；而豪宅則是以價格為目標，故採用價高者得方針。
今年最後一幅官地拍賣，山頂文輝道豪宅地以120億元賣出，每呎樓面地價高達46,272元。全港媒體紛紛報道此次賣地創出歷史新高，顯示發展商看好豪宅市場，因此不惜高價搶地。看到此等一致好評的報道，難免使人感覺樓價必將上升，引起市場上的準買家蠢蠢欲動。
媒體全面唱好 引買家蠢蠢欲動
然而，筆者卻認為此次山頂地價雖然創出新高，但地產商是看淡豪宅後市，出價已相對保守。
為甚麼呢？山頂文輝道豪宅地的樓面成交價每呎為46,272元，比2006年同區加列山道地皮，歷史第二高的樓面地價每呎42,196元，只高出不到1成。當年山頂區樓價每呎在3萬至3.6萬元之間，如最高成交價的倚巒，呎價為3.6萬元，即是說當年的樓面地價高於現樓約15%；今天的山頂區現樓成交價動輒十幾萬一平方呎，如Mount Nicholson成交呎價高達每呎15萬元，也即是說，今天成交的樓面地價，只是現樓的三分一至5成。
聰明的讀者自然明白以上的分析，時間相差14年，山頂豪宅樓價升了3至4倍，但是地價只升了9%，顯然地皮的成交價並非好價格。以投地價加建築費等計算，每呎樓面發展成本在6萬元以內，按道理應該有大把利潤。奈何近年豪宅市道放慢，主要的買家內地豪客銳減，加上定價均是天價，銷售時間漫長，一個大型豪宅項目隨時需要5至7年，甚至10年才能銷售完成，資金積壓引伸的成本大幅增加，這也是地產商出價保守的原因。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人