2020-12-28
經濟日報
一年前唐榮曾經在這裏提到「林鄭PLAN（首置按揭保險）」，會影響納米樓的需求，現時再加上未來居屋、港人首置盤增多，可以預期納米樓的需求高峰期有過去的迹象。
唐榮一年多前在《告別納米樓又關放寬按保事？》一文，提到隨着按揭保險放寬之後，買家「將呎就價」揀新盤納米樓入市的需求，會在一段時間稍為改變，不一定再追逐百多、二百多呎的納米樓作為上車盤。
近年屢現蝕讓 必賺神話破滅
一年過去，今年納米樓樓價的升幅或多或少有所放慢，過去亦曾提及納米樓不再有必賺神話，近3至4年售出的納米樓亦先後有蝕讓的個案出現。
如果再看看今年公布的施政報告跟早前公布的長策年度報告，增加港人首置盤、居屋供應屬大勢所趨，上車需求不一定再集中在新盤納米樓。
例如，被視為「夾屋2.0」的港人首置盤，施政報告內指出透過大坑西邨重建增加了約2,000伙供應，而且相信都是2房為主，傾向適合小型家庭居住的戶型，連同之前長實(01113)投得的觀塘安達臣首置用地、市建局的其他首置盤項目，未來已知的首置盤供應超過3,300伙。
居屋供應增加的趨勢更明顯，最新公布的長策數據，2021/22至2025/26年度的資助出售單位總量是30,800伙，相較去年公布的2020/21至2024/25年度的25,500伙，增加18%。
如果平均每年來計算，相當於每年有6,160個單位，雖然距離90年代高峰期，曾經有些年份一年有逾萬間居屋推出，仍然有相當距離，但比起過去幾年已經有明顯增長。
去年財政預算案曾經提及，未來5年（2020年至2024年）私樓落成量每年平均1.96萬伙。若果明年的預算案再有提及，相信私樓落成量的趨勢會是減少，但只要減少的幅度不太多，配合資助房屋增加的趨勢，市民上車買樓的機會將有所增加。
居屋供應趨穩 減恐慌性買樓
資助出售房屋的供應要多及穩定，才能夠發揮平衡供應及穩定樓市的作用。情況就好像新婚家庭今年抽「居屋2020」落空，但有穩定供應，知道明年、後年再申請，在3至4年不難有機會入市，這樣出現恐慌性追價買私樓的機會就會降低。
事實上，今期「居屋2020」的供應超過7,000伙，雖然接獲的申請總數有多達23.6萬份，超額認購31.5倍，不過超過一半屬於單身申請者，家庭申請者要揀樓仍然有一定機會。
以競爭比較激烈的白表方面計算，家庭申請人只佔4成，相當於約8.12萬人爭約3,800伙，據坊間推算，家有長者類別大約頭20個號就有機會揀樓，而核心家庭大約最頭5至6個號碼有機會揀樓，實際情況視乎被取消資格及放寬揀樓的比率。
雖然白表單身人士仍然出現12萬人爭420個單位，即使頭籌亦不一定有機會揀樓的情況，不過相對於核心家庭需要成家立室的剛性需求，單身人士要置業上車的需求相對有彈性。
在「林鄭PLAN」加居屋供應的夾擊之下，相信上車客、用家爭相搶購納米樓的需求降低，反而會造就長線投資者購入收租之用。
撰文 : 唐榮