2020-12-23
經濟日報
早前提及施政報告罕有地觸及現有補地價機制，部署推行「標準地價」制度，加快釋放新界農地。西方諺語有「魔鬼在細節」，措施還未正式推出，政府的算盤能否打響，仍然不能夠太早下判斷。
近年有不少人提倡實施「標準地價」制度，今年初測量師學會（HKIS）提交的「補地價評估機制檢討提出五大改善建議」之中，就包括考慮引入標準地價制度。
發展局局長黃偉綸早前在施政報告措施記者會上指，細節要在明年第一季才能夠公布，但希望可增加補價確定性，大幅加快老舊工廈的重建或改建。
他當時又提及：「計劃有參考過新加坡的經驗，認為試行計劃對加快重建有好處……而計劃下原有商討地價的方式會保留，令市場有多一個選擇。」
劃118分區9用途 列明估值
至於新加坡「標準地價」制度，當地稱為「DIFFERENTIAL PREMIUM」，簡單來說就是將全國分為118個分區，並劃出住宅（洋房）、住宅（分層大廈）、商業、工業/貨倉、酒店/旅館、農地、社區設施等9種用途，每個地區、每個用途都會清晰列出估算的地價價值。
以今年9月當地公布的標準地價為例，魚尾獅公園一帶的第6區作為商舖、寫字樓等的商業用途地價為每平方米13,300元，而作為酒店的價值則達每平方米15,470元，非常清晰。
按照當地文件介紹，標準地價收取補地價具體方法是這樣：先找出具體的土地資料，例如所在位置、地價分區、地契批租年期、現有用途及地積比率、擬重建的用途及地積比率，從而計算出所需要的補地價（見附表）。
雖然有新加坡的先例可以借鑑，但常言「橘逾淮而為枳」，當地可行的措施要在香港「本土化」在細節上要有所調整。
港地價差異大 細節宜微調
最簡單是地價分區的劃分，香港地區在地價上的差異遠高於新加坡，即使是同一區前後位置的兩幅地皮，地價足以相差2至3成。
以啟德跑道區為例，扣除最貴最平的高低出價，前排海景地價普遍地價達1.7萬至1.8萬元，而後排非維港景地皮的地價則普遍約1.35萬至1.45萬元，相差大約25%左右。
正如黃偉綸所說：「如果將區域切得很小，等同每幢樓去估價並無意思。」但如果劃分太過粗略，出來的結果往往是官員制定的標準地價，難以反映土地真正價值，要不是過度低估，要不就是過度高估地價，最終在平衡促進土地供應，跟保護公帑庫房收入上不容易取得平衡。
另一個挑戰是，新加坡除了少數的自然保護區之外，基本上都已城市化，城鄉之間的差異較小，大部分地區都有基本的交通基建支持土地用途轉換，跟香港目前市區只佔總面積25%，仍然有不少地區屬於交通、基建未到的林地、灌叢不同，單是如何評估出標準地價水平已經是一種挑戰。
撰文 : 唐榮