2020-12-19
明報
【明報專訊】筆者曾出版《環球置業 最強天書》指出，投資物業一定不可忽視匯價，原因之一是縱使樓價升了，但匯價跌得比樓價的升幅多，也可能出現賺價蝕匯，甚至蝕匯多過賺價，當然最理想是賺價又賺匯，那過去一年香港樓巿如計入了匯價的變動，結果會是如何？
香港採取聯繫匯率，港元與美元掛鈎，所以美元的變化對香港的經濟、股巿和樓巿有重要影響，亦由於港元掛鈎美元，計算樓巿表現時，也應算入美元變動後的樓價指數變化。原來截至上周，以年頭為100做基準計算，中原樓價指數報99.75，即是經過接近一年，其間指數雖然波動上落，但最終幾乎原地踏步，不過美匯指數自年中開始急跌，最新甚至跌穿90的關口，納入了美匯指數變化的樓價指數便只有97.7，較年頭跌了約2.3%（見圖1）。
人民幣相對升值 有利北水重臨
對於香港人來說，因為使用的是港元，而港元又和美元掛鈎，或許不易察覺美元變動的影響，但若是海外人士，包括外國及內地人，若美匯指數跌得多過樓價的升幅，便會出現買了港樓其實是蝕了，今年外國人投資港樓，平均而言，既沒有賺價，卻是蝕了匯價。
不過，凡事不能只從單一角度考量，高力國際（Colliers International）便表示，近月人民幣相對港元明顯升值，勢加強了內地投資者在香港物業巿場的購買力，或許某一天當疫情過後而香港排內情緒紓緩，內地人又會再熱切希望來港置業也說不定。
說到內地人來港買樓，近3年來大幅減少，沒有了「北水」連帶2018年中原樓價指數創新高後，便一直只能橫行，香港發展商賣一手樓的成交金額，也連續跌了3年（見圖2），這讓筆者想起最近內地券商華興證券的一份研究報告指出，截至本月10日，原來6年以來港股恒指雖仍有數個百分點的極微升幅，但若扣除騰訊（0700）這隻股份，恒指會錄得超過一成的跌幅！
眾所周知，騰訊控股主要業務都是在內地經營，反映一些人說香港經濟可獨立於內地而續有好表現，是多麼的無知和可笑。相對之下，香港樓巿近3年表現平平無奇，內地大灣區過去3年的地產巿場表現卻是相當不錯，尤其是深圳樓近月更是屢創新高，逼得阿爺又要推出新的冷卻措施。
上文指香港樓巿過去3年打橫行，而以香港現時租金回報率低至只有約2厘的情况下，樓價不升，單靠收租便如雞肋般食之無味，筆者一向奉行的投資策略，便是哪裏有機會便將資金投放在哪裏，不會只限在香港的股樓，而除了內地，大家也可研究其他地方的樓巿。
減私樓增公營房 實悖民意
香港置業於上月下旬透過問卷形式進行2020年第四季「客戶置業意向調查」，成功收回376份有效問卷，除了涉及受訪者對未來樓巿升跌的看法，另有兩個筆者覺得較為有趣的部分，一是有76.3%受訪者希望可購入私人住宅，而只有23.7%打算購買資助房屋（包括居屋及可轉售的公屋等，見圖3），這似乎和特首林鄭月娥將公私營房屋的供應比例由六四變成七三出現落差，當大部分人都希望買私樓，政府卻減少私樓以增加公營房屋比例，是否真的是行對了方向？
再降千萬物業按保門檻助換樓
另外，調查的另一結果亦顯示，巿民購買物業用途以換樓的比例最高（佔39.6%，見圖4），高於上車（佔34.3%）和投資（26.1%）。說實在的，政府沒責任協助投資者去買樓賺錢，卻應幫助巿民更易上車和換樓，去年林鄭放寬了樓價1000萬元以下的按揭保險樓價門檻，有助上車人士以較低首期去置業，但1000萬元以上物業卻最多只能借五成，大大不利家庭客換入較大單位以改善生活，有建議指政府可進一步令1000萬至1500萬元住宅的換樓客，也可透過按保借到七成或以上樓價。
早前戴德梁行公布的研究表示，香港的甲級商廈出現高達200萬呎負吸納量（即不續租或退租樓面多過新租樓面的差額），筆者曾指這反映企業收縮經營，隨時會有多達10萬個職位變得危危乎，而其實影響所及，既然企業停止擴張甚至減租樓面，也會減少裝修支出。
事實上，仲量聯行近日發布的《2020/2021亞太區裝修成本指引》顯示，不少企業因財政受到新冠疫情影響，嘗試減少裝修的資本開支，但預期來年企業花在重新設計或優化工作空間的成本仍將有所上升。
報告指出，香港相關的裝修成本於今年下跌約8%至每平方呎110美元，在亞太區排名第9。該行指香港受到新冠病毒疫情影響，令去年社會事件所帶來的挑戰進一步加劇，導致2020年整體裝修成本有所下降。
[陸振球 樓市解碼]