新盤2021年有幾牛？

如果要預測全年的新盤銷售量，唐榮多以年初的預測可售總量減1萬伙，大概就是一年的實際新盤銷售總量。 2019年初，市場估計該年可售新盤約有3.2萬伙，但最終售出約2.1萬伙；2020年初，市場估計新盤供應充裕，料發展商不會全數推出，着眼供應穩定，當時估計可望推售的新盤超過60個，涉及逾2.5萬伙，結果最終銷售的單位總數約為1.5萬伙的水平。換言之，以可售新盤計算，一般預測是寧濫勿缺，盡量網羅可以出售的新盤，結果預測數字會偏向巨大。 實際推售 料達2.8萬伙超高水平 依照2019及2020年的情況，把年初的預測可售新盤數量減去1萬伙，大約是該年最終的銷售成績，2019年是3.2萬伙成1萬伙，實際售出約2.1萬伙；2020年預測2.5萬伙，同樣減1萬伙，約售出1.5萬伙。2021年又如何？ 唐榮找到最早的2021年新盤預測是上月Q房網，其香港數據研究中心綜合屋宇署及地政總署資料，估算來年可推售的新盤超越3.8萬伙，預期來年實質推盤量可回升至全年2萬伙以上水平。如果依照上述減1萬伙推算，全年推售實際或達2.8萬伙的超高水平。 報告又提到，綜合今年全年整體的推盤量，因應今年上半年疫情持續嚴峻，加上政府發出限聚令下，發展商推盤自然轉為審慎，令今年上半年推盤量顯著減慢，即使近月推盤量回升，但綜合今年首11個月累計推盤量只有13,106伙，共涉及38個新盤項目，雖然推出新盤項目數量剛好與去年同期持平，但由於今年新盤不乏單幢樓項目，整體推盤量較去年顯著回落22%，預計今年全年推盤量料不足1.5萬伙，較去年全年18,319伙顯著回落近兩成。 新界續成焦點 2.3萬伙可供推售 另外，根據統計，綜合屋宇署最新動工量、地政總署預售樓花資料及各發展商公布資料，2021年可推出單位達38,746伙，分區方面，新界區繼續成為市場焦點，可供推售單位多達23,067伙，佔整體高達59%，至於港島及九龍區新盤供應，分佔10%及31%。 地區分布方面（見圖），當中以新界西北區的未來供應最多，其中元朗及天水圍區的供應將高達8,771伙，當中包括錦上路站、元朗站以至天榮站等多個鐵路上蓋項目，其次是屯門區的供應亦多達5,610伙，此外啟德區來年亦將有多達接近4,000伙單位可供推售。 不過，2021年上半年肯定還是「疫情市」，要看新冠肺炎的疫情變化。而至明年1月中前，相信業界有更多新盤推出數量的預測，但市場一般相信，今年全年疫情肆虐，明年差也不會差過今年，相信一手推盤及銷售量均有力反彈。 撰文 : 唐榮