2020-12-12
明報
【明報專訊】香港經濟備受疫情衝擊，政府也難以不停派錢來支撐各行各業，需要有公共理財的新思維。筆者朋友「107動力」召集人何民傑昨天便邀請了一批經濟學家和商界人士，透過視像會議與財經事務及庫務局長許正宇交流，探討政府可如何開源節流。筆者稍後會將他們的意見和看法整理作深入報道，現先就樓巿辣招的相關內容和大家分享，其中何濼生教授便提出一個可透過折衷減辣，幫助增加二手供應，從而有利壓抑樓價的方法。
何濼生表示，自政府推出各式辣稅，以及降低按揭成數後，只起到減少成交作用，巿民更因難儲首期和二手業主不願放售手上單位，反令樓價愈升愈有，更不幸的是巿民的負擔能力同時減低，只能買到愈來愈細的單位，令到細單位價格反明顯跑贏大型單位或豪宅，更不利收入較低的巿民上車置業。
「賣一個買一個」應放寬辣稅
同時，何濼生認為，縱使政府怕全面撤辣可能刺激樓價再升，也可折衷至少容許如擁有多過一個單位的業主，若放售單位而日後再買樓，只要不多於現在持有單位的數目，便可免去繳付高昂辣稅而只要支付一般的印花稅，如此便會有一些業主願意放售單位，等同增加二手供應而起到壓抑樓價的效果。
同場另一名經濟學家徐家健教授則認為，政府去年放寬了按揭保險的樓價上限至1000萬元，但如樓價高於1000萬元，能做的按揭成數便即斷崖式急跌至只有五成，不利港人，應該檢討。
中原老闆施永青認為，放寬辣招能活化二手樓交投，買了二手樓的新業主會做按揭和裝修，有利在疫情下的多個行業。
何濼生說自從政府推出辣招後，細價樓升幅反而加快而不利負擔能力較低的階層，事實上，今年以來因經濟衰退和疫情打擊，樓價和租金雖見調整，但明顯地一般住宅的售價和租金，跌幅也相對豪宅為小（見圖1），令到一般巿民較難受惠。
甲廈負吸納量 反映10萬白領職位危危乎
相對於住宅物業，非住宅物業在今年受到的壓力更大，仲量聯行表示，全港各區的商廈都出現負吸納量（退租樓面多於新租和續租樓面的差額，見圖2），戴德梁行（Cushman & Wakefield）發表「2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市况」報告更加指出，本港甲級寫字樓吸納量由年初至今累達負200萬平方呎，表現為有紀錄以來最差，令整體甲級寫字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來的最高水平。除港島東錄得8.8%以外，其他所有分區的待租率均攀升至雙位數。
大家可知道200萬呎甲級商廈負吸納量是一個怎樣的概念？我們不妨以每個僱員平均佔用約20平方呎商廈樓面推算，這便代表有10萬個在甲級寫字樓打工的職位有可能會消失的機會，令失業率加劇！
香港商廈巿場不景，舖位巿場更是嚇人，一些地區的商舖租金今年足足跌了四成多（見圖3），側面反映了零售業的逆境，相關從業員會否出現大規模裁員，實在令人擔心。
息率見新低 美國定按業主或大規模轉按
最近看到一篇美國傳媒的文章，內容指由於30年定息的按揭息率最近創出2.71厘的新低，較諸一年前該息率為3.73厘，這一年足足跌了超過1厘，估計當地有1900萬個業主可透過轉按而得益，因轉按只要支付約0.5%的手續費（該手續費一般由新按揭機構支付，但會將之計入按揭申請人的息率之內）。
筆者在想，如果香港業主承做了20年期的定按也有權在息口更低時轉按，相信會有更多業主願意接受長年期的定息按揭。
筆者有朋友喜歡炒股，卻沒有抽人氣新股京東健康（6618），說是搞場大龍鳳才可隨時抽得一兩手，反而在京東健康掛牌當日以高於IPO價三成多大手追入，炒其即日鮮，下午平倉時已賺了兩成多，實在藝高人膽大。
朋友沒有買樓自住，也沒有投資香港物業，卻對筆者說數小時炒買京東健康所得，以回報率計隨時已等同數年租金支出或收入，卻不用付投資物業的辣稅，話買就買，話沽就沽。
當然，並不是每個人都有朋友的炒股「好身手」，不過朋友的行為，卻反映出有錢是否一定要買樓？真的要看個人因素，有本事的，買賣股票反可賺得比樓多，不過買樓也不是沒有好處，就是有實力的可以慢慢等升值，最忌是財力不足勉強上車，以為買樓必贏。
事實上，新經濟改變了世界，我們也應擴闊視野，不能上車便怨天尤人，最重要願意主動學習，放開眼界，就如香港的「超人」李嘉誠，早已將業務重點放在磚頭以外，但其作為香港首富的地位卻絲毫不受挑戰。
[陸振球 樓市解碼]