2020-12-08
經濟日報
施政報告為工商舖減辣後，市場持續有聲音希望住宅在辣招稅、按揭等鬆綁，刺激成交，作為搞活香港經濟的手段之一，不過，數據上卻無法支持住宅減辣的房策方向。
財政司司長陳茂波昨日在立法會財經事務委員會會議上，就香港整體經濟最新狀況及2021至22年度財政預算案諮詢的發言，當中有兩個段落提到樓市情況：
「樓市方面，住宅市場氣氛在7月和8月初曾受到本地第三波疫情打擊而略為回軟。不過，隨着疫情緩和，樓市自9月起已見回穩。7月至11月住宅成交平均每月約5,200宗，上半年則為平均每月約4,500宗。樓價方面，住宅售價在6月至10月期間下跌約1%；今年10月的住宅售價與去年年底比較無甚變動，較去年5月的近期高位低約4%。
盡管住宅樓市在近年有所調整，但實存的住屋需求和低息環境令樓價仍然高企。現時住宅樓價與2010年引入需求管理措施前水平相比，累計升幅仍然超過一倍。即使本港經濟持續五個季度呈負增長，期內住宅樓價累計僅回落不足3%，反映住宅市場仍然堅挺，住屋價格仍遠高於一般市民可負擔水平。這些數據及走勢均顯示，現階段不具備放寬住宅物業市場需求管理措施的空間。」
10月樓價指數 僅低歷史高位4%
附圖顯示，差餉物業估價署的私樓樓價指數歷史高位是去年5月，指數396.9點，最新是今年10月380.9點，跌幅4%。另一數字是2010年的高位為11月，樓價指數163.7點，與今年10月比較，樓價升幅有133%。今年的跌幅一般會視為輕微調整，而且從官方視角，更存在隨時反彈的可能性，現階段減辣機會是零。
翻查差估署數據，數年前同樣是所有辣招存在，樓價即使下調超過一成，同樣有市場人士呼籲減辣亦未有撤招。該次金融市場波及樓市應該是2015年A股股災，恒指在7月8日跌至22836點，急挫2,138點，創下恒指史上最大單日點數跌幅。至8月11日又發生「811滙改」，人民幣下跌，恒指此後個半月接連回落，直到9月29日見20368點，才觸及低位，緩慢地回升。樓市緊跟股市之後，樓價壓力緊接出現。指數由2015年9月的306.1點，跌至2016年3月的271.4點，歷時半年，跌幅有11%。又或者今年初，樓價跌幅亦逼近半成，亦有建議減辣。
至於成交量，因應成交量萎縮而調整辣招亦不可能，財政司司長已表明住宅成交量回穩。翻查土地註冊處登記資料，包括一二住宅成交量作參考，2016年1月只有2,045宗、2月1,807宗、3月2,369宗，成交量相當低殘，港府未有減辣。即使今年1月住宅成交只有2,762宗、2月超過3,000宗，近月成交量算是相當理想。
現時至明年2月的財政預算案，仍有一段諮詢時間，尤其是短期成交或因第四波疫情而轉弱，估計市場減辣的聲音仍將持續出現。
撰文 : 唐榮