投資者落注細價車位

特首林鄭月娥前周宣布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）後，工商舖市場未見太大反應，反而車位市場連錄數宗100萬元以下的買賣，投資者明顯因為100元釐印費而加快入市。不過，細價車位短炒急升的機會不大，投資者須做足長線收租「坐貨」的心理準備。 釐印費僅100元 投資者加快尋寶 政府11月26日起正式撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，11月27日即有屯門投資者，以150萬元購入屯門美樂花園兩個車位，每個車位造價75萬元，釐印費僅100元。 據了解，該名投資者於屯門持有不少住宅，由於住宅雙倍從價印花稅達15%，故轉投車位市場，過去數年先後購入不少車位收租，對區內車位市場相當熟悉。以上述美樂花園車位為例，政府撤辣前釐印費要11,250元，新稅制僅支付100元。以該屋苑目前車位月租1,800元計，舊稅制大約相等於6個月的租金，即收租半年才夠交辣稅，新稅制下租務回報明顯計到數，租金回報約2.9厘。 從數字上看，細價車位釐印費僅100元，的確對投資者有幫助。不過，作為投資者選擇投資產品，必須要看產品的升值空間。根據經濟地產庫（EPRC）的資料顯示，屯門美樂花園過去1年僅錄27宗車位買賣，每月平均造價介乎76萬至83萬元之間，走勢尚算平穩，投資者不能寄望短炒爆升，必須要有長線投資的心理準備。 事實上，目前細價車位主要集中新界區二線屋苑，以屯門區為例，目前有約150個叫價低於100萬元的細價車位放盤。不過，值得留意的是，這類細價車位近年上升動力並不明顯。以上述投資者購入的美樂花園2個車位為例，其中一個車位原業主2017年66萬元購入，上周以75萬元易手，持貨3年僅升9萬元（14%）；另一個車位原業主早於2012年以15萬元購入，持貨8年帳面獲利60萬，期內升值4倍。 細價車位難急升 須預備「坐貨」 區內代理指出，2015年有多個屋苑拆售細價車位，炒賣氣氛急速推升區內細價車位價格，近2年入市的投資者利潤變得極微。以兆麟苑為例，近1年錄得31宗車位買賣註冊，當中28宗獲利全屬持貨5年以上的業主，2018年後接貨的業主甚至出現蝕讓。例如兆麟苑停車場2樓雙號車位，原業主2019年中以108萬元購入，今年7月以84萬脫手，1年間蝕讓24萬元。 上述兩個屋苑的個案，均反映細價車位價格上升動力減弱，除非政府減辣後有大量資金轉炒車位，否則投資者需要「坐貨」一段時間。 另一方面，投資者還須留意，二、三線屋苑的車位，二手交投不活躍，根據香港置業資料研究統計顯示，過去6個月成交價低於100萬元的細價車位，平均每月約110宗，當中已包括電單車車位，可見並不多人參與這種另類投資，所以投資者入市前須多做功課，最好選擇自己熟悉的屋苑或地區，切忌因為釐印費平而貿然入市。 撰文 : 唐榮