2020-12-05
明報
【明報專訊】在沒有反對派的阻力下，明日大嶼的前期撥款終能在立法會快速通過，如之後進程也能如此神速審批，令項目加快上馬，對解決香港地荒問題有莫大裨益，這也側面反映香港的經濟和土地供應，實和政治脫不了關係，而筆者收到風，有新界「地主」代表將會約見特首或相關官員，商討和提出能否由新界「地主」主動先交地予政府發展，然後才慢慢商討地價的方案。
筆者一直指出，明日大嶼能真正去馬，便能倒逼新界「地主」或發展商加快土地發展，以避免在明日大嶼真箇推出賣地或樓盤落成後出現的競爭。現在政府少了阻力，真希望能夠在民生和土地問題多下工夫，爭番口氣，不單有利穩定樓價令香港人更易負擔買樓和可以有較大的居住空間，且也有利提升香港的整體競爭力。
說到競爭力，近一年疫情全球肆虐，歐美更有不少國家出現手停口停，但中國經濟韌力驕人兼快速恢復，其中一個原因是一向國人積極儲蓄以積穀防飢，而高儲蓄也有利國人儲到首期置業，對樓價有穩定和推升作用。德勤與澳洲會計師公會聯合發布《蓄勢待發：粵港澳大灣區跨境理財通》報告，便提到大灣區深圳和廣州的一年儲蓄總金額已遠遠拋離香港（見圖1），是筆者認為要分析大灣區與香港樓巿不可忽視的因素，而報告又指廣東省、香港和澳門的高資產淨值家庭可投資資產達到2.7萬億元人民幣，令粵港澳大灣區為成為全球最富有的地區之一。
居家工作漸普及 居住地點重要性減
說到大灣區樓價，今年5月起人民幣兌美元及兌港元大幅升值，亦令以港元及美元計價的大灣區樓價升勢凌厲，其實同一道理，香港的中原樓價指數自7月起輾轉受壓，同時美匯指數亦一浪低於一浪（見圖2），則以外幣計價，過去數月買了香港物業，蝕價又蝕匯，可說是賠了夫人又折兵。
地產巿場其中一個很有趣的地方，是分析時除了要懂得宏觀和微觀巿場的狀况，也要了解宏觀和微觀也會互相影響。仲量聯行近日公布的《香港住宅銷售市場綜述》表示，由於疫情衍生的彈性工作安排宏觀現象趨增，發展商料在微觀層面將調整住宅規劃配合屋苑住客需要。
該報告指出，受到新冠肺炎疫情爆發影響，近期部分大型企業如匯豐銀行等，宣布實行靈活辦公計劃，容許香港員工每星期最多4天在家工作，靈活辦公模式或會陸續為住宅發展帶來持續的轉變。該行香港資本市場部資深董事李遠峰就認為，「日後隨着靈活辦公模式趨普及，從前被高度重視的因素，例如居住地點是否遠離工作地點，或許不再如以往般重要，相反，家居的環境佈局有可能更受關注。由於政府未有放寬住宅的按揭限制，預料發展商將繼續興建中小型住宅單位，藉以維持較易被市場消化、銀碼較小的入市門檻。」
他又認為：「發展商或會調整住宅單位的設計以配合住戶在家工作的需要，例如將分配作套廁用途的空間改作書房，以及在會所提供共享工作空間，以滿足新常態下靈活辦公模式的要求及需要。」
疫情改變發展商新盤設計
疫情改變了世界，投資思維也要作出改變，近年便愈來愈多人喜歡投資Bitcoin（比特幣），近期Bitcoin急漲，不久應可挑戰歷史高位，但黃金價格卻受壓，兩者走勢出現脫鈎或背馳（見圖3），有朋友向筆者表現，投資Bitcoin多屬較年輕的投資者，而喜歡買金則多屬年紀較大人士，這令筆者想起近年劏房式新盤成行成巿，一定程度反映年輕人想脫離家人居住、過獨立生活的需求，以致以呎價計劏房新盤反跑贏傳統的中大型住宅單位。
香港樓價指數在過去3年只能高位區間波動，而成交萎縮，但地產代理人數卻創新高（見圖4）。地產代理監管局最新數據顯示，截至上月30日，持牌地產代理數目有40,284人，按月增加330人或0.8%，創有紀錄以來新高。上述數字為今年來首見突破4萬人，亦比起對上高位、2018年11月錄得的40,142人，高出142人或0.3%。
代理人數創新高 或因其他行業裁員
疫情下本港持牌地產代理數目增加，不一定反映這個行業好做，也可能是其他多個行業大量裁員，下崗者總是要吃飯的，才不得不轉行，至於能否在這行搵到生存空間，便要看自己的能力，這個行頭每個月十個代理只能有一或兩個開到單，符合八二定律的八成生意只能由兩成人分到，競爭劇烈，如開不到單底薪微薄，生活也不好過。
對於轉行做代理的新人，如未做過sales，可能工作模式和以往全然不同，要有心理準備，不過如疫情未能好轉，便一定要有馬死落地行的決心，好好裝備自己，隨時找到新天地。
[陸振球 樓市解碼]