2020-12-04
經濟日報
究竟何謂「剛性需求」，或許不同人會有不同的演繹，根據政府的講法，盡管過去一年整體樓價已稍稍回落，不過港人供樓負擔比率卻逆市上升，反映市民置業仍屬於剛性需求，即使供樓供得辛苦，仍然有不少港人願意入市買樓，市民對擁有自置居所的需求相當大。
港人供樓負擔比率持續處於高位早已是不爭的事實，最令人意想不到是即使樓價回落，置業負擔仍然持續上升，根據政府最新發表2020年第三季經濟報告，在今年第三季市民置業負擔指數，即市民按揭供款相對住戶入息中位數仍處於77%，較第二季的76%微升的同時，更較去年同期的73%顯著增加4個百分點。
供樓負擔指數77% 升1個百分點
即使樓價有所回落，但市民供樓負擔反而逆市上升，最關鍵的因素在於市民收入下跌幅度，比起樓價跌幅還要大，按政府統計處綜合住戶統計調查，今年第三季所有住宅家庭入息中位數只有26,200元，雖較今年第二季的2,550元稍微回升，但卻較去年同期的28,600元顯著回落約8.4%，因應家庭入息中位數減少幅度比樓價跌幅大，市民供樓負擔自然相對上升。
剛性需求某程度而言，是指市場對住屋需求殷切，筆者過去已分析過，一段長時間的剛性需求，實際上已變成「實質需求」（實需），在經濟學的理論來說，「剛需」即是指買家以至租客對樓宇有自住性需要，有關需求缺乏彈性，即使供得辛苦，市場住屋需求仍然未有減少，當中包括新婚夫婦需要單位自住，換樓客需要改善居住環境，新生嬰兒的家庭急需較大單位居住，以至分枝家庭的住屋需求。
無可否認，目前整體住宅的樓價水平，仍處於歷史高位，按差估署的全港私人住宅樓價指數，最新整體住宅樓價仍較1997年的高峰高於1.2倍，樓價處於高位，市民供樓負擔自然「吃力」，不過大家亦需明白，有關置業負擔指數只可作為參考之用，因應有關指數是以昔日市民置業習慣作指標，但有關指標現時樓市情況已截然不同，再者目前市場上具實力的買家不減當年，從近年來銀行體系客戶存款總額仍處於高位，正好反映即使供樓負擔增加，但市場住屋需求仍然殷切。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理