2020-11-30
明報
【明報專訊】香港製造業式微，對傳統工業大廈需求大減，不少早年建成、設施落後、維修欠妥的舊式工廈，若非空置率偏高，就是被違法改作其他用途，如商舖、食肆、派對房間，以至劏房等，造成種種樓宇安全及消防、衞生等問題。
製造業式微 工廈資源錯配
另外，不少過往屬位置偏遠的工業用地，周邊經過多年發展已變得相當便捷繁盛，保留這些用地作傳統工業用途，明顯屬資源錯配，有違地盡其用原則。因此，政府近年推出了多輪活化工廈計劃，希望鼓勵及加快這些舊式工廈進行改裝或重建，透過改變用途及提高地積比率，充分發揮相關土地的發展潛力，同時亦能改善市容，加快舊區更新。
其中在2018施政報告宣布的多項活化工廈措施，包括增加部分舊式工廈重建後的核准地積比率兩成，頗受市場接受，城規會至今已批出逾30項相關重建申請，可望提供約60萬平方米額外商用或工業樓面。
然而，工廈用地要改作其他更適切的規劃用途，落實重建，土地業權人須先與地政總署就契約修訂所需的補地價金額達成共識，而這個過程正是最艱難和漫長的，往往數年都無法完成。
為了加快有關工作，今年施政報告提出一項以「標準金額」徵收補價的先導計劃，詳情有待公布，但大原則是將補價金額標準化，增加整個程序的透明度，希望可減少爭拗。類似的標準化補價機制其實並非全新事物，現時新建住宅樓宇的環保設施方面也有應用，並一直運作良好。
然而，單純將補價標準化，未必能顯著增加部分舊式工廈的重建誘因，主要問題是標準補價的計算準則，若標準補價偏高，業權人未必能夠接受，反之政府亦可能被指「明益業權人」、「偏幫發展商」，並可能會對有關物業的市場價值產生漣漪效應，刺激其樓價上升，增加重建的難度。所以最重要是如何平衡各種因素，達致預計的一定成果。
如何制訂標準補價最關鍵
此外，根據現時政策，政府計算補價項目的原則，是假設相關用地交吉及沒有任何現存建築物，惟不少土地業權人卻認為，其現有工廈物業依然有價有市，比交吉空置地盤價值為高，質疑政府的計算方法不公，大幅偏離市場情况，補價進行重建並不划算。
不過，政府願意突破思維，針對補價這個老、大、難的問題尋求解決辦法，筆者表示支持，並相信在業界政府相關專業的努力下，先導計劃能有效地加快工廈的重建，達至善用香港珍貴土地資源的目的。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]