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三月 28, 2024 星期四 短暫陽光 26° 72%

寬按好夢成空 資金追逐哪類樓?

去年施政報告放寬1,000萬元以下住宅按揭,結果從附表可以看到,成交量大增,2020年施政報告,市場原本預期有機會放寬1,000萬元以上住宅單位按揭,有助帶動成交量,不過好夢成空,唐榮估計,自住或投資資金仍然集中流入1,000萬元以下單位。 去年寬按揭 成交量創新高 去年10月由香港按證保險有限公司為首次置業人士提供9成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元,可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元。除了二手受惠,一手似乎亦帶來效果,買家選建築期付款,等待現樓申請高成數按揭。 中原地產研究部一份報告顯示,2019年10月政府宣布提高按揭保險計劃的樓價上限後,樓價介乎600萬元以上至1,000萬元的二手私人住宅直接受惠,刺激登記量明顯急升。2020年首10個月暫錄14,471宗,明顯拋離2019年11,581宗的歷史高位,暫時高出25%,已創下歷史新高。 以金額分布計,600萬元以上至800萬元,2020年首10個月暫錄8,438宗(見表),已打破2019年6,958宗的歷史高位,創下歷史新高。料全年可達10,000宗,按年急升逾4成。800萬元以上至1,000萬元類別,全年暫錄6,033宗,同樣已打破2019年4,623宗的歷史高位,創下歷史新高。料全年可達7,300宗,按年急升近6成。 一手亦有相若情況,美聯物業統計以本年迄今(截至10月27日)登場的28個全新盤,售出的6,620單位中,逾600萬至1,000萬元佔最多,錄2,958伙,佔約44.7%;600萬元或以下則售出2,405伙,佔約36.3%;餘下為逾1,000萬元,售出1,257伙,佔約19%。 由於未有進一步放寬1,000萬元以上住宅按揭,上述一、二手偏重600萬至1,000萬元的趨勢將持續。 有業界早前指出,現時的貸款成數實在太傾向細銀碼住宅,副作用就是這類物業價格大幅上升,令初次置業的市民被迫買貴樓。但中、高價住宅的門檻又太高,只可承造5成按揭,換樓鏈變相形成斷層,細單位的業主想換大單位的難度大大提高。放寬銀行可承造劃一成數住宅按揭,例如7成,可改善樓市不致被扭曲。 至於取消非住宅按揭雙倍印花稅,由於工商舖與經濟環境等關聯性較高,疫情持續爆發,或有部分資金選擇挫價吸納,但仍不屬市場主流,亦較難吸引住宅資金入市,一些劏細的工商舖單位,更要承受價格大幅波動的風險,所以估計刺激有限。 對整體物業市場,唐榮認為這次施政報告屬中性,市場仍是聚焦經濟、就業環節,疫情主導入市氣氛仍未改變。 撰文 : 唐榮