2020-11-20
經濟日報
新冠肺炎疫情雖然持續反覆，但是近期樓價開始靠穩，不過租金則不斷下滑。隨着租務市場步入淡季，未來數月卻有逾6,000伙全新盤入伙，預期租金下跌速度加快。
根據差餉物業估價署最新租金指數數據顯示，9月份租金指數報179.3點，連升3個月後回落，按月跌約1%；而中原地產統計，10月份全港107個大型屋苑的租金，每平方呎報33.8元，較9月份34元跌0.6%。兩個統計數字均顯示，受疫情影響住宅租金正拾級而下。
租盤急增 租金下跌加快
事實上，11、12月是住宅傳統租務淡季，每年此段時間住宅租金均會下跌，只是今年下跌的壓力相對較大。其中一個原因是，大批新盤入伙，租盤供應急增。
資料顯示，市場有約10個全新盤於第四季收樓入伙，涉及逾6,000單位，租盤供應量增加，當中最大型入伙盤是日出康城LP6，一共提供2,392個單位，屬今年最大型入伙盤。代理透露，屋苑目前仍未收樓已經有256個租盤供應，呎租叫價32至52元不等，市場暫錄4宗預租成交，最平一個是5座中層J室，實用面積309平方呎，屬於1房間隔，以全包價1.13萬元租出，呎租約37元。
據了解，LP6供應以1、2房戶為主打，佔單位總數超過7成。當中1房戶有742伙，實用面積由305至379平方呎；2房戶設947伙，實用面積由422至571平方呎。而同區入伙不久的2個新盤晉海及Malibu同樣有不少1、2房單位供應，目前兩個屋苑仍有約260個單位待租，在租盤急增下，相信細單位租務競爭最大。
事實上，日出康城5期Malibu收樓入伙約3個月，目前仍有170個單位待租，本月暫錄約23宗租務成交，其中3B座中層E室，實用面積368平方呎，屬於1房間隔，剛以1.5萬元租出，呎租約41元。由於LP6的1房面積相對較細，涉及租金會較低，故對同區細單位構成壓力也較大。
業主求快租出 低平均叫價10%
另外，近日多個入伙新盤均錄得業主減價個案，例如北角維峯•浚匯，項目剛入伙市場有近40餘個租盤，業主為求快租出，部分願意比平均叫價低10%，例如中層E室，實用面積265平方呎，1房間隔，原本叫價1.9萬元，最終以1.7萬元租出，呎租64元。
事實上，除了入伙盤供應急增外，住宅租金持續回落，另一個主要原因是，最新失業率上升至6.4%，約15年新高。隨着政府保就業資助計劃效力漸退，預期失業率將進一步攀升，在銀行推出的「還息不還本」計劃下，樓價未必因此急跌，但是困境下市民一定會削減租金支出度過困境，租金下跌壓力相對較大。例如海堤灣畔5座中層E室，實用面積508平方呎，剛由機組人員以月租1.42萬元承租，比市價低約5%。反映租客即使沒有被裁員，由於薪金下調，因而削減租樓支出。
撰文 : 唐榮