如果工商舖撤辣

近日傳出政府為工商舖撤辣，撤走部分印花稅的消息。成本從來是投資者入市的考慮因素，但歸根究柢，若疫情令商業氣氛遲遲未恢復，投資市場也難有起色。 工商舖撤辣與否尚未落實，現先了解工商舖物業受規管的背景。2012年投資市場熾熱，當年政府推出買家印花稅（BSD）於住宅市場上，資金即流入非住宅市場，在2012年尾至2013年1月，措施令數月間工商舖買賣火上加油，炒風甚盛，單月成交量最高曾突破2,000宗。政府見情況不妙，立即推出雙倍印花稅，首度規管工商舖至今。 昔未成交前「摸出」 免付印花稅 如今傳出撤辣，若果屬實，是否立即可推動買賣大幅回升，甚至炒風重現？值得留意，十多年前工商舖炒風盛，特別炒賣熾熱，當時買家只要在未成交前「摸出」，是不用付任何印花稅，故當年炒舖最旺之時，投資者一出一入成本有限。最近傳出撤辣，只是撤走雙倍印花稅，從價印花稅維持不變，故「零成本」炒賣情況不會重現，相信造成炒風機會微。 若減去雙倍印花稅，成交量會否大增？數據顯示，2012年全年工商舖買賣宗數達1.8萬宗，當中不少涉及短線摸貨成交，其後因辣招出現翌年起下跌。工商舖物業買家，9成以上為投資者，自用僅佔非常少數，是否作出投資，準買家睇成本、水位及前景，若涉及中短線，4.25%印花稅絕對是重要考慮因素，因此相對可令中短線交投略為增加，畢竟疫情下工商舖交投創新低，減辣推動買賣回升不難。 工商舖不時涉及數以十億元，甚至百億元買賣，而此類成交在過去一段日子，以公司股份轉讓方式交易為主，過程不需付印花稅，故即使減一半印花稅，「大刁」交易相信仍以買公司個案較多。何況斥資10億元甚至以上的買家，絕非睇中短線投資，印花稅也不是重要考慮之列，故即使減辣，大額買賣未必大反彈。 投資工商物業，始終最關鍵是經濟、商業氣氛，若整體營商環境理想，商業前景好，中資外資來港租寫字樓，價值自然提高，而旅客踴躍來港遊玩消費，商舖、酒店租售價也會提升。以2018年為例，當時為近十多年大額投資高峰期，全年成交金額涉約2,000億元，包括中環中心402億元成交，而當時基金、投資者及中資財團積極入市，可見市旺之時，印花稅因素變得不重要。 環球疫情未受控 難吸財團入市 還看今年情況，住宅市道受疫情影響不太大，價格仍企穩，相反非住宅市場調整卻非常明顯，租售價回調，說明疫情對商業造成巨大衝擊。當商業活動叫停，涉及物業空置率上升。環球疫情嚴峻，外資機構無法來港開業，反而作出收縮，甲廈空置率升至近十多年新高，甲廈租金下跌。同樣地，封關下零旅客，各大購物區出現商戶遷出，吉舖處處，舖租急挫。由於租售價向下，令相關物業投資氣氛轉差，成交量大跌。說明工商舖是否吸引入市，成本包括印花稅等也是次要，最關鍵是商業氣氛如何，若環球疫情未受控，商用物業空置率持續上升，就算印花稅減，也不足以吸引財團入市。 撰文 : 唐榮