日前九龍城獅子石道的舊樓強拍過程，罕有出現「流拍」現象，屬於條例生效21年來首次發生，收購物業的財團認為，法庭批出的底價太高，會要求上訴，以至重新提交申請。唐榮曾經跟一些地產及法律界人士討論過，都認為個案後續發展將會相當值得留意。
獅子石道舊樓 21年來首流拍
由1999年生效至今，舉行過的舊樓強拍拍賣會過百宗，上述早前的獅子石道73及75號個案外，還未試過「流拍」，大多數的情況是無競爭之下，由申請人以底價投得。
因此，外界往往將舊樓強拍的拍賣會被視為「過場」形式，大多數的時間，由發展商代表出席、舉牌就完成拍賣程序，因此今次獅子石道破天荒出現「流拍」，相當令市場意外。
當中關鍵因素自然是因為今次申請人未能收購的單位，來自兩間地舖。雖然大業主持有8成業權，但「拍賣」後分錢過程，是按物業現有價值（EUV）的比例去分配。
以獅子石道73及75號的個案為例，在發展商申請強拍時，兩間地舖合共市值近億元，佔整個物業估值（EUV）6成，若果按照現時底價2.23億元計算，估計有超過1.3億元將歸小業主所有，遠高於發展商在2018年9月提出的收購價9,290萬元。
雖然發展商寶聲集團未有參與強拍，但按照他們回覆不同傳媒，相信未放棄收購項目，而是計劃展開上訴、覆核以至重新申請，希望降低拍賣底價。
發展商可覆核 或重新交申請
唐榮跟曾經處理過舊樓強拍的測量師及法律界人士了解過，發展商目前大概有兩種渠道可以做。
一是就拍賣底價向土地審裁處作出覆核，不過由於拍賣底價是按照物業的重建價值（RDV）去評估，按照當時法庭上兩方測量師的評估，地盤會重建成23層高商住物業，除非住宅樓價有明顯下跌，導致重建價值（RDV）下降，或者發展商能夠證明，在評估過程中嚴重低估建築成本，導致地盤的重建價值（RDV）被高估，否則要大幅改變原有拍賣底價有一定難度。
至於另一個方法，就是發展商撤回原本的強拍申請，再重新提交一份新申請。由於新申請會重新為物業的現有市值（EUV）進行估值，而商舖價格受過去一年疫情影響，跟提出申請時候的2018年6月，相比舖價大幅下跌。
若果重新提交的申請，證明兩個未收購的舖位價值，佔物業總值（EUV）的比例由6成大降至5成甚至更低水平，這樣即使法庭未有更改拍賣底價，發展商日後進行強拍時候，要支付的地價明顯減少。
問題就在於今次法庭已經批出強拍令，容許發展商展開強拍統一業權，但後者因為拍賣底價的理由，而未有履行參與強拍令，日後若果發展商再提交新的強拍申請，又會否遭到法庭質疑就成為另一個關鍵。
撰文 : 唐榮