2020-11-10
經濟日報
近日一手市場多盤齊推，有發展商為增加樓盤的吸引力，重推按揭「呼吸Plan」，在現時經濟環境轉差的情況下，無論是投資者抑或用家，採用這類付款辦法要小心審視當中的供樓負擔與風險。
按揭「呼吸Plan」一般指新盤標榜免入息審查及壓力測試的高成數按揭，會呼吸就借。踏入末季一手市場已掀起推盤潮，在大圍站柏傲莊I帶動下，各個中細價以至貴價豪宅新盤，都相應加快推出市場。近日沙田九肚山新盤名日•九肚山，更推出毋須入息證明及壓力測試的按揭付款辦法，亦即市場俗稱的「呼吸Plan」按揭方案，以吸引買家。事實上，今年一手市場已比較少有新盤推出類似的不需入息審查的按揭計劃。
投資者或欲「對賭」樓價賺升幅
根據名日•九肚山的成交紀錄冊顯示，項目由10月31日開賣至今，暫時沽出約101伙，其中有43伙買家採用這種付款方案，佔售出單位約43%，為數不少。根據該方案，發展商向買家提供8成按揭，貸款期為3年，其間供息不供本，按息為2厘。以樓盤的入場單位為例，價單定價978萬元，若採用這種付款方案，折扣率最高為21%，即折實價772.6萬元，首期所需154.5萬元。對於未能借按保入市的買家，相信會有一定的吸引力。
可能會有投資者跟發展商「對賭」未來3年的樓價，打算在3年屆滿額外印花稅限售期後轉售單位，以期望賺取樓價升幅。不過投資者要小心的是，過去數年曾推出過類似呼吸Plan的新盤，即使整體大市向上升，部分樓盤的升值卻未能追上。
例如曾推出呼吸Plan的屯門滿名山，根據土地註冊處顯示，屋苑滿庭2座高層D室，業主在16年以786.9萬元購入，最終淪為銀主盤，今年9月份以770萬售出，單位非但沒有升值，還要貶值約2%。雖然屋苑仍有不少單位錄得賺幅，但在現時樓市面對更多不明朗因素底下，所採用的投資部署應該是更加審慎。
3年後轉按 有機會須抬錢上會
其次是，就算打算是自用，買家仍要詳細審視自己的財務能力。值得留意的是，名日•九肚山的按揭方案是供息不供本，亦即是若打算3年後轉按予其他銀行，本金是從未償還過，即買家又要由頭供起，以現時供樓年期動輒長25至30年計算，亦即又要捱多幾年才能夠供斷，供樓壓力更吃重。
另外，數年後能否成功轉按，又說不得準，樓價在數年後的變化實在難以預計，當樓價一跌，單位估價下跌，轉按有機會要抬錢上會。又或銀行審批變得較緊時，未必容易成功轉按。
況且，最終發展商又是否批核每個採用呼吸Plan買家的申請，亦難以預料，有機會當申請個案接近發展商的限額，便會放慢甚至拒絕申請，對於預算較緊的置業人士必定要小心計算這些風險。
撰文 : 唐榮