2020-11-09
經濟日報
運房局統計至今年第三季，未來三至四年一手住宅潛在供應約9.2萬伙，跟上一季相同，但仍然是2016年第一季之後的低位。若果以平均三至四年計算，每年的私樓供應將介乎2.3萬至3.1萬伙供應，相較過去五年一手約1.8萬伙吸納量，高出29%至74%不等。
撤一手空置稅 新盤貨尾減壓
有關運房局數據，市場較少提及的，應該是現樓餘貨情況，由於一手空置稅完蛋大吉，現樓餘貨再沒有加快促銷的壓力，所以變成非主流關注的數字，附表是運輸及房屋局的數字，已落成的餘貨單位維持在1.1萬伙，與上季相若。
中原地產研究部日前統計，截至9月30日，全港新盤貨尾單位有10,105個，為近10個月新低，兼連續6個月維持於10,000個至11,000個水平之間，最高10,942個，最低10,105個，平均每月為10,500個。現時新盤貨尾主要來自九龍區，現有4,560個，佔四成半比例。早前政府決定暫時撤回一手樓空置稅立法會草案，發展商推售新盤貨尾的壓力因而減輕，相信貨尾量會維持於10,000個水平附近。
大單位先價後量 銷售難度高
這些餘貨的分布類型如何？若依照相關的統計數據顯示，三房所佔比例最高，如果把三房及四房以上視為大單位，餘貨比例更突破五成以上，唐榮相信這類換樓及需要較多資金投資的單位，最「蝦」人買，發展商亦需要時間及部署出貨，內地客是否大舉重臨，經濟能否谷底回升，相信是其中一些關鍵。
附圖顯示了各類型新盤餘貨佔比，計算至2021年將會落成的單位，可以看到三房高佔41%，三房及四房以上合計53%，合計5,287個，數量可說不少。
以上數字包括了今明兩年的落成單位一併統計，如果集中以現樓評估，有關報告提到，截至2020年9月份，2017年至2019年落成新盤計，全港新盤貨尾合共有2,836個，按月減少50個，跌幅跟8月份相若。豪宅單位趨向以現樓發售，現時DE類單位現樓貨尾現有776個，比例為27.4%。以房型計，全港貨尾單位集中為三房，現有1,197個單位待售，比例為42.2%。政府收回一手空置稅，相信現樓貨尾去貨速度會保持穩定，平均每月約50個。
過去一兩年，均出現中小型單位較易賣，大單位銷售難度高的情況，尤其是大單位通常先價後量，爭取最高價錢出售，未來六至十二個月，又要看發展商有何高招出貨了。
撰文 : 唐榮