納米銀主盤 沒有必賺神話

近期樓價持續平穩橫行，但金管局統計數據顯示，第三季負資產個案升至199宗。數字雖然不是十分驚人，但反映出買樓不是必賺神話，即使細價納米單位，只要投資不慎，同樣也可淪為銀主盤。 屯門超迷你戶 3%佣金求去貨 事實上，近期不少納米銀主單位放盤，其中一個極端的個案是，屯門良景邨5座（良萃樓）高層6室，實用面積僅150平方呎，業主於2014年以9.3萬元購入，早前因財務問題被財務公司沒收，叫價由120萬元（綠表價）減至98萬元。估計由於面積偏細，綠表市場難以去貨，故財務公司甚至提供3%佣金促銷。 翻查地產代理的銀主盤資料顯示，截至10月底，市場大約有100個銀主盤，包括住宅、車位及工商物業，當中有6個是實用面積300平方呎以下的納米單位。例如大埔嵐山7座中層A室，實用面積180平方呎，是屋苑炒賣較頻密的納米單位。 資料顯示，單位早於2015年以約190萬元購入，業主曾於2016年向財務公司加按借入70萬元二按，雖然去年曾以350萬元將單位轉手，惟至今沒有完成交易，估計因債務問題最終變成銀主盤。 區內代理指出，嵐山納米單位現時仍有一定市場，其造價雖然由高峰回落，但絕對不至於變成負資產，上述銀主盤相信主要是業主個人財務問題。事實上，同座高7層的A室，9月造價302萬元，相信銀主盤要大幅減價才吸引到買家入市。 經濟下行風險 忌「借到盡」入市 上述個案雖然不能完全反映納米樓的前景，但是可以說明，納米樓過度借貸的情況甚普遍，所以準買家不能因為銀碼細可以承借高成數而輕率入市，更不能迷信納米樓必賺神話。事實上，有統計資料顯示，2019至2021年將有逾3,000伙納米單位落成，較2016至2018年過去3年的落成量急增60%，反映納米單位供應陸續有來。 根據經絡按揭轉介一項研究報告指出，涉及按揭保險計劃的新取用貸款個案佔比，由去年10月前的約10%佔比節節上升，至今年7月份新取用按揭保險計劃貸款宗數，佔整體新取用按揭貸款31.4%，創下有紀錄以來的新高。而客戶選用6成以上（高成數）按揭佔整體比例，亦自去年10月後大幅上升，並於今年5月份達41%新高。反映政府放寬按保樓價上限以後，準買家借到盡入市的個案急增，面對目前失業率回升及實體經濟下行風險，準買家宜做足風險管理，切忌「借到盡」入市，最好保持一定的緩衝空間。 撰文 : 唐榮