2020-11-04
經濟日報
核心區舖位價格早年炒上，及後經歷幾年不利消息，疫情更把市場打進谷底，價值大挫。近日尖沙咀地舖投資者勁蝕2億，而旺角手機商場舖位買賣全數蝕沽，可見高峰期入貨，價值一去不返，而疫情下核心區舖租售價尋底時間較長。
零售高峰入市 租金大挫舖價瀉
上周五晚到尖沙咀走走，來到傳統購物地段栢麗大道，該地段可謂吉舖重災區，接近三分一商舖交吉待租，加上晚間個別珠寶、鐘錶商戶提早關門，大約9時左右，該地段已漆黑一片，即使最近街上人流轉多，地段購物氣氛也不甚理想。
最近尖沙咀栢麗大道錄得一宗買賣，地下連1樓面積約3,500多平方呎的商舖，以約2.1億元成交，原業主勁蝕2.3億元，成為尖沙咀歷來錄得最大宗單一商舖蝕讓。若觀察該舖位，位處地段正中心，樓面大及外形不俗，舖位質素甚高，何解大幅蝕讓離場？
翻查資料，原業主為資深投資者於2012年購入，當時正是零售最高峰期，亦即舖位租售價高點，投資者斥4.4億購入。其後舖位獲高級內衣品牌承租，開設大型旗艦店，月租高達138萬元，租金回報率達3.8厘，相當不俗。可是好景不常，整體零售氣氛於2015年起轉弱，該品牌亦決定不續租，及後舖位交吉，月租叫價降至100餘萬元，一直未獲承租，其間只由短租客等承接。結果多年來乏長租客問津，租金大挫，連帶舖位價格下跌，結果大蝕讓收場。
另一個近來多番出現成交為旺角先達廣場商場舖位，以往一年僅有零星成交，而單計近兩個月，商場至少錄得6宗買賣，但全數屬損手，蝕幅介乎約3至6成。從成交背景中，不少投資者於2012至2013年期間購入，當時正值iPhone手機炒賣高峰，而先達廣場亦以手機作主題，舖價亦因此上漲，如今iPhone炒賣潮已完，交吉舖漸多，舖價亦下跌。
內地打貪旅客減 疫情加速蝕讓
以上尖沙咀地舖、旺角商場舖位蝕讓，正反映舖價從高峰回落，遇上疫情加速蝕讓情況。2010至2013年，內地客來港購物停不了，由高級鐘錶珠寶，以至手機等，掃貨潮令零售商急於擴充，搶高舖租，令舖價上升，同時吸引投資者入市，深信舖價一直向上。可是往後數年，內地打貪措施出現，旅客消費模式轉變，以往來港掃貨畫面漸少，零售商開始收縮，舖租已開始調整，直至今年疫情出現，更是把旅客數字跌至近乎零，商舖市場跌進最差時間，投資者見昔日租金及售價一去不返，接受現實大幅降價求套現，舖位蝕讓情況即上升。
本港疫情緩和，限聚令亦放寬，市民外出聚餐增加，餐廳生意也有明顯好轉。本地消費市場向好，可是很多核心區商戶，生意主要來自遊客，中港尚未有時間表何時通關，歐美疫情嚴峻，商務旅客來往更是遙遙無期。單靠本地消費，不足以支撑核心區租金，故相信租金及售價調整期未完，明年才有機會止跌回穩。
撰文 : 唐榮